上海6月租房报告：行情走向企稳 毕租需求启动

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2019年6月，上海房地产窗口租金指数为1954点，比上个月上升5点，比上个月上升0.24%，增速下降0.07个百分点，比上个月连续12个月上升；6月份，住房租赁指数同比上涨2.93%，连续7个月上涨。与去年下半年相比，上半年住房租赁指数上升了1.5%。

今年上半年，上海住房租赁市场的租赁趋势与季节性密切相关。在1月和2月，在传统的淡季，租金上涨乏力；3月，回城需求在高峰期释放，租金迅速上涨；租金变化以4月份为主，租金涨幅在上半年达到峰值；5月份需求放缓，租金涨幅收窄；6月，收租季节开始，低端市场需求快速增长，整体租金不强，涨幅连续第二个月收窄。

6月份市场表现:首先，租金连续12个月上涨，但环比增幅再次收窄，整体市场显示出企稳迹象。消费升级的弹性需求改善并没有延续之前的势头，但今年，新一轮的收租季节悄然开始，低端市场的交易加速。本月下半月，毕业季节导致当地市场形势日益突出，客户主要是本市高校毕业生。

2.抽样统计显示，这个月的主流消费是人均不到2500元，占地20-30平方米。租金与收入之比一般为50%，分享仍是主流选择。从区位角度来看，新兴城市的热度高于中心城市，这是由租金便宜、新住房年龄和人均居住面积大等因素造成的。

第三，各个市场的租金都有所上涨，而增长率却全面收窄。中端市场增幅最大，为0.27%；低端市场紧随其后，为0.23%；高端市场最小，只有0.15%。从户型来看，高端市场的一居室租金涨幅领先，三居室租金稳定；中端市场租金趋势均衡，供需匹配；在低端市场，一居室的租金略高于两居室。

4.根据城市统计，中心城市和浦东内环的租金整体上涨0.28%，而新兴城市的租金整体上涨0.12%，差异明显。根据行政区的统计，中心城市的前三名租金是黄埔、静安和徐汇，分别上涨了0.30%、0.28%和0.28%；新兴城市地区租金涨幅居前三位的是浦东外环、宝山和闵行，涨幅分别为0.26%、0.16%和0.15%。奉贤、金山和崇明的租金涨幅居前三位，涨幅分别为0.09%、0.05%和0.03%。

5.从全市共254个高、中、低分类部门的监测来看，中心城区内环的租金涨幅最大，如静安西藏北路、黄浦淮海中路和虹口曲阳；新兴城市地区的交易最集中在外环附近的轨道交通部门，如保山工夫、浦东周浦和闵行七宝。靠近cbd或轨道交通覆盖已经成为许多租户选择的重要因素，其中许多租户更喜欢多轨道交通覆盖，如浦东商南、普陀桃浦和虹口凉城。抽样调查显示，多轨道交通覆盖的住房供不应求，租赁周期通常为一周左右。

六.租户选择长期租赁公寓，而不是自然人的出租房。原因是稳定的租赁、配套服务和促销活动吸引年轻人享受更安全的租赁服务。就市场表现而言，面向年轻顾客的蓝领公寓和白领公寓通过促销吸引顾客的比率很高。同时，租房初期的押金等费用普遍低于自然人租房的费用。

7.临近暑假和月底，短期租金市场越来越热。租期大多不到两个月，主要用于旅游和探亲。邻近热门旅游景点的短租B&B很受欢迎；对探亲的需求主要是老年人和学生，租赁区域靠近亲属居住的地方。

国有企业介入租赁市场，发挥稳定作用。6月4日，上海房地产集团旗下的出租屋方成活力社区和成江悦路店进入市场，共提供1080套市场化的集中出租屋。该项目是闵行区振兴和改造租赁住房的一项重要工作，也是上海第一个转让r4租赁住房的项目。

高端小公寓的需求正在激增

6月份，高端市场租金指数同比增长0.15%，增速环比下降0.06个百分点。其中，第一个房间上涨0.24%，第二个房间上涨0.19%，第三个房间上涨0.03%。除奉贤区、金山区和崇明区外，50个高端住宅板块中有44个上涨，2个持平，4个下跌。

本月高端市场整体运行平稳，租金涨幅进一步降低，是三个子市场中涨幅最小的区域，只有小型单元整体表现突出。从高端板块趋势来看，内环核心cbd板块租金涨幅居前，企业和商业租赁需求的上升带动了黄浦老西门、陆家嘴、静安寺等小户型房屋的成交量，租金涨幅分别为0.34%、0.32%和0.29%。在上述三个板块中，一居室的租金分别上涨了0.43%、0.52%和0.52%，平均租金分别为12，391元、14，705元和14，380元。除了核心的中央商务区，一些新的中央商务区和城市副中心区有一居室公寓，而且需求也在上升。例如，普陀镇如、长宁中山公园和虹口北外滩，整体租金分别上涨了0.24%、0.20%和0.18%，其中一居室上涨了0.43%、0.47%和0.41%，而三个地段的两居室和三居室则出现上涨。综上所述，商业企业的租赁需求正在上升，这只能带动一居室市场，需求结构的影响显现。然而，在其他一些行业，大型单位的营业额有所增加，如虹口四川北路和徐汇龙华在中心城市，租金分别上涨了0.27%和0.18%。这两个行业的大户型成交量大幅增加，三居室的租金分别上涨了0.42%和0.35%，平均租金分别为18，248元和24，387元。在新兴城市闵行金红桥和顾美洛阳，租金分别上涨0.11%和0.01%，三居室租金分别上涨0.21%和0.11%，平均租金分别为17，950元和17，100元。调查显示，在一些成熟的行业中，多人口家庭的需求正在升温，这类改善后的家庭选择在该行业中租赁高端住宅区，但这类高品质住宅的数量很少，租金也有一定程度的上涨。

中端涨幅收窄最大

6月，中端市场租赁指数上涨0.27%，环比增速下降0.09个百分点。其中，第二个房间上涨了0.27%，第三个房间上涨了0.26%。受监测的所有16个区的租金都有所增加。在总共90个板块中，81个上涨，2个持平，7个下跌。城市间租金趋势存在明显差异，中心城市租金涨幅居前，黄浦和长宁分别上涨0.33%和0.31%，静安和虹口均上涨0.30%。闵行、宝山、青浦和松江等新城区分别增长0.16%、0.15%、0.13%和0.12%。

6月，中端市场是整体租金涨幅最大的子市场，中心城市高于新兴城市，新的需求在中心城市内释放和集中，表现出改善租赁向内移动的特点。其中，配套设施成熟、轨道交通多的板块租金涨幅最为明显，受欢迎的居住区条件有所改善，如大中户型、充足的停车位和电梯等。在合适的出租房中，精装修房很少上市，而且大部分都是设备齐全的房子。从城市的中端部分，如静安西藏北路、普陀甘泉宜川、浦东商南、静安安鹏浦，为发展成熟的住宅区，租金分别上涨了0.58%、0.54%、0.52%和0.47%，两居室的平均租金分别为6989元、5734元、7000元和6289元；一套三居室公寓的平均租金分别为8592元、7705元、8928元和7743元。调查显示，在上述四个行业的客户中，家庭租金和白领共享租金的比例有所上升。一些家庭住户来自同一部门的旧车间。由于人口的增长和孩子的增长，他们采取了“租房和租房”的方式。为了解决住房短缺问题，他们大多选择两居室和三居室的大单元；在白领租户中，有些人选择升级和租房以增加收入。很多情况下，两个人共用两个房间，人均预算是3500-4000元。其他cbd及周边涨幅较大的地段，如普陀长寿路、徐家汇和陆家嘴，租金分别上涨0.45%、0.44%和0.38%，两居室平均租金分别为7518元、7880元和7651元；一套三居室公寓的平均租金分别为8904元、9496元和9354元。在交易案例中，一些高薪白领选择独自租房，更喜欢两居室。在新兴的城市地区，尽管住房年龄相对较新，硬件也很完善，但需求关注度较低，租金持平甚至略有下降。例如，闵行浦江和浦东塘镇持平，而闵行春申和许婧青浦分别下跌0.06%和0.02%。调查显示，由于出行便利性低，该行业的高薪工作岗位很少，流向多轨道换乘板块、中心城市和新兴城市工业园区的租户数量增加。

低端租赁需求正在到来

6月份，低端市场租金指数环比增长0.23%，增速环比下降0.06个百分点。其中，第一个房间上涨了0.25%，第二个房间上涨了0.22%。在监测的所有16个行政区的总共114个部门中，104个租金上涨，1个保持不变，9个下降。虽然低端市场在租金旺季结束时才开始，但租金涨幅低于中端市场，说明低端消费力不好，只有部分行业表现出住房“预约热”，整体租金呈现稳步上涨。其中，中心城市租金涨幅居前，如黄埔和静安，租金涨幅为0.30%；浦东内环路和普陀的租金都上涨了0.28%。在浦东内环路、闵行、松江和青浦等新兴城市地区，租金分别上涨了0.29%、0.16%、0.14%和0.12%；包含更多远郊的金山、奉贤和崇明的租金分别上涨了0.12%、0.10%和0.08%。

在6月份的低端市场，靠近cbd的部分地段租金大幅上涨。低端市场租户的租赁需求集中在中心城市。轨道交通或公交出行耗时半小时，成熟的售后公房交易集中，如静安闸北公园、虹口临平路、杨静浦东、徐汇天林等。房租分别上涨了0.49%、0.43%、0.41%和0.39%，都是一居室。一套两居室的平均房租分别为5372元、5263元、5242元和5160元。上述四个行业的租金都有大幅上涨，这是受需求叠加增长的影响:首先，在高校附近，一些租户在这里要求租金，短期需求的集中增长推高了租金；其次，板块的区位优势已经成为许多工薪白领和蓝领的租房选择，而合租两居室是主要的租房方式。据调查，下半年毕租户的增长速度有所加快，主要是来自外省、市的应届大学毕业生在本市就读。不少人选择租长期出租公寓。与同一部门的一居室相比，长期租赁公寓的面积较小，整体租金比自然人住房低15%左右。除了各种促销优惠，首次租赁费用低于自然人的住房。在交易集中的新兴城市地区，如保山工夫、浦东周浦和浦东商南，租金分别上涨了0.47%、0.43%和0.42%，一居室的平均租金分别为3314元、3115元和3791元；两居室的平均租金分别为4286元、4058元和4620元。该地区的人均租金水平大多在2000-2500元之间，这受到刚进入工作场所的年轻租户的青睐。其中，许多长期租赁机构已经扩展到新的城市地区，月租金只有2000元左右的房子受到市场的追捧。租金下降段大多位于新兴城市的偏远地区，如松江佘山、嘉定朱泾和金山朱泾，租金分别下降0.06%、0.05%和0.02%。以上三个部分都位于偏远地区，往返于中心城市很不方便，而且大多数租房者收入有限。

根据上海房地产窗口房屋租赁指数报告，6月份租赁市场租金连续12个月上涨，但涨幅连续两个月下降，市场表现在旺季趋于稳定。部分市场活动表现为高端市场中小商业企业的租金需求增加，租金已脱离差异化；虽然中端市场租金涨幅收窄幅度最大，但总体涨幅仍处于前列，表明当地租金市场因释放改善的需求而得到推动；作为一个主要承担售后服务需求的低端市场，本月的增速不及中期，售后服务需求将在6月下旬逐步释放。此外，后租租户的消费能力一般集中在3000元以内，这限制了对整体租金的提升。

目前，中端市场租赁消费升级的案例越来越多，“买比租好”的观念正在蔓延。对住房质量的关注往往超过租金，质量案例的增加对推高市场租金有明显的作用。在低端市场，租赁季节结束后仍处于预热阶段，有效市场供给的增加和多元化低端产品的引入缓解了供需矛盾。7月份，随着房租旺季的到来，相应行业房租上涨的扩大是一个高概率事件，这与毕业生的流入、需求结构等因素有关。