特写 | 合景泰富：5000亿货值里的信心

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何景泰富中期业绩发布会现场

乐居金融吴来自香港

新闻发布会比预期推迟了几分钟，何晶泰富集团(1813.hk)的孔建民带领管理层进入会场；也许中期业绩的财务数据表现良好，他的表情很放松。8月12日辞去合肥京泰富首席财务官职务的徐金田作为高级顾问出席了绩效会议。

半年测试结果:增加收入，增加利润

2019年上半年，合景泰富实现预售金额360亿元，同比增长11%；预售面积212万平方米，同比增长12%；平均售价约为每套17，000英镑，与去年同期持平。从上半年预售的贡献来看，目前在售的95个项目中，28%来自粤港澳大湾区，47%来自长三角地区；根据城市分类，89%来自一线和二线城市。

与景泰富设定的850亿元销售目标相比，上半年完成率为42%。当被问及今年能否完成销售目标时，孔建民信心十足；该公司表示，对于房地产行业来说，下半年推货的步伐将普遍加快。2019年前7个月，和晶泰富实现了50%的年度目标，因此其年度销售目标保持不变，并有信心实现。在新闻发布会上，何景泰富透露，今年下半年，集团预计将推出约20个新项目，销售额1000亿元，其中一、二线城市占88%，实现年度目标不成问题。

中期报告显示，截至2019年6月30日，合景泰富实现收入106.47亿元，同比增长207.4%；股权合并收入约171.1亿元，同比增长68.7%；权益合计毛利61.82亿元，同比增长80.2%，毛利率35%；核心利润25.14亿元，同比增长28.1%，核心利润率23.6%。本期归属于公司所有者的利润为59.64亿元，同比增长174.6%。每股收益187.9元，同比增长173.1%；中期股息为每股人民币32元，股息支付率为40%。

可销售价值超过5000亿元

要扩大房地产开发规模，土地储备是必不可少的。上半年，除了招标、拍卖和挂牌，和晶泰富还积极参与并购和合作开发。截至2019年6月底，该公司拥有153个项目，分布在内地和香港的38个城市，土地银行总股本建筑面积约为1772万平方米。其中，上半年新增项目16个，新增建筑面积175万平方米；如果按面积计算，新增股本建筑面积的50%左右是通过招标、拍卖和挂牌方式获得的。

根据土壤储量价值，截至2019年8月底，集团总可销售价值为5030亿元，其中具有抗风险能力的一、二线城市总可销售价值达到4500亿元。就布局重点而言，何镜台府主要位于粤港澳大湾区和长江三角洲。两个核心区域的权益性土地储备占其权益性土地储备总量的55%，可销售资源占可销售资源总量的71%。

截至2019年8月底，合景泰富已在广州、深圳、佛山、中山、东莞、惠州、江门、肇庆和香港规划了“8市1区”，46个项目的可销售价值为2600亿元，占总可销售价值的52%。

在旧城改造方面，据何景泰富介绍，已签约12个旧村改造项目，总建筑面积1100万平方米，主要集中在广州天河、黄埔、番禺和佛山南海地区，10多个旧村改造项目正在洽谈中。

关于下半年的征地计划，房地产业务执行董事兼CEO蔡表示，如果下半年有合适的项目，征地工作将继续进行。

投资物业进入收获期

除房地产开发外，合肥京泰富可持续经营收入同比增长51%，达到10.71亿元。成熟商场和木莲庄酒店的营业利润率达到50%，成熟写字楼的营业利润率达到80%。

报告期内，合景台阜新开设了两个购物中心和四个自有品牌酒店，均位于粤港澳大湾区。据了解，目前，合肥京泰富开设的购物中心数量已经增加到八家。其中，苏州油房、成都油房、北京磨房和广州玉山国际油房经过近一年的运营，入住率一直保持在80%以上。酒店方面，已开业的酒店数量增加到13家，其中国际品牌酒店4家，自营品牌穆连庄酒店9家；广州、上海、成都、南宁等一、二线城市的八栋写字楼也已投入运营，为本集团的租金收入提供了稳定的现金收入。

对于上述物业所提供的稳定现金流和业绩，蔡强调，景泰富的投资物业已经进入收获期。

中长期以债务为基础，抗风险能力强

从企业资本情况来看，截至2019年6月底，合肥京泰富现金及银行余额账面金额为585.6亿元，剩余可用银行授信额度为582亿元。

从债务结构来看，合景泰富的债务主要为中长期债务，一年内到期的债务(包括银行及其他贷款和国内公司债券)为123.2亿元，占计息负债总额的14%。现金是一年期债务的四倍以上，短期内偿还债务的压力较小。

在融资渠道方面，合景泰富也在不断优化。成功获得深交所批准的100亿元商业地产资产支持专项计划(cmbs)，并于今年7月成功发行19亿元第一期，发行率为5.3%，也是市场上首个单储型cmbs同时，在传统融资渠道方面，2023年和2024年分别发行了7.875%和7.85%的海外美元债券。

截至2019年6月底，合肥京泰富集团加权平均资本成本为6.6%，保持行业低位。