特写丨大悦城控股：双引擎驱动 三年冲千亿

本篇文章3730字，读完约9分钟

乐居金融林振兴来自香港

年初完成重组的欢乐城控股(000031.sz)迎来了第一份中期报告。同时，依托中粮集团，拥有欢乐城的核心品牌和两个上市平台，欢乐城控股的业绩如何？

8月29日，久益控股及其子公司久益地产(00207.hk)在香港召开2019年中期业绩发布会。该公司派出了一个超级豪华的高管阵容，就重组后如何实现两个上市平台的协调发展给出了详细的答案。

2019年上半年，欢乐城控股营业收入182.71亿元，同比增长102.96%，净利润29.88亿元，同比增长23.19%，上市公司股东应占净利润19.32亿元，同比增长41.97%。

从收入构成看，上半年住宅项目结算收入为148.85亿元；投资物业及相关服务收入26.64亿元；酒店营业收入为4.34亿元；物业及其他管理收入2.29亿元。

在业绩突出的同时，欢乐城控股还宣布了“双轮双核”战略。一方面，写字楼、购物中心、酒店等控股企业稳步发展，另一方面，销售和开发力度加大。同时，随着“产品+服务”的双核授权，新的价值增长点不断产生。

商业地产的表现是辉煌的

作为整个产业链的“房地产航母”，欢乐城拥有丰富的控股业态，跨越商业、住宅、工业地产、酒店、写字楼、长期租赁公寓、物业服务等领域，位于京、沪、深、成、Xi等几个核心城市，其丰富的业态和科学合理的布局节奏可见一斑。

报告期内，欢乐城购物中心业绩突出。2019年上半年，实现收入16.01亿元，写字楼和服务式公寓实现收入3.34亿元。工业园区和长期租赁公寓也开始了。

这里应该特别提到它最引人注目的控股业务。作为国内商业地产的标杆，“欢乐城”是一、二线的核心资产，具有强大的投资、运营和品牌实力，租金多年来稳步上升。

截至目前，久益城控股已开业10家久益城商场和1个祥云镇项目(不含管理产出项目)，总可租赁面积87.07万平方米，上半年平均入住率96%，9个久益城和春风项目正在建设和拟建中。在接下来的三年里，它计划继续在核心一线和二线城市部署20-30个欢乐城和其他控股项目。

值得注意的是，随着线下零售行业的逐渐退出，电子商务逐渐拓展网上购物和线下自筹业务以应对物流成本，社区配套业务将成为未来的新趋势。“欢乐春风”的产品线顺应了社区匹配的趋势，将与“欢乐城”形成双产品线，相辅相成，引领新的商业潮流。

2019年，欢乐城控股充分发挥“欢乐城”的品牌吸引力和运营能力，在产出管理和其他服务方面取得新进展，通过产出管理加快轻资产布局。现有管理出口项目包括天津和平欢乐城和昆明欢乐城。在中粮集团-高河M&A基金的参与下，北京大悦李淳风(大兴)项目获得成功。未来，它将继续加快欢乐城轻型资产的发展。

积极扩大储备，冲刺1000亿

当行业融资收紧，领先的房地产企业放缓寻求稳定时，欢乐城控股仍在冲击规模。

在住房方面，欢乐城控股上半年实现合同金额253.98亿元，同比增长62.86%；合同面积112.05万平方米，同比增长115.77%。在业绩会议上，公司管理层透露了一个小目标——在三年内实现销售额超过1000亿元的商业合同。

为了冲击1000亿元的规模，欢乐城控股积极扩大储备。上半年共收购9块土地，总面积103.38万平方米，股权比例69%。新收购的土地位于重庆、宁波、苏州、三亚等二、三线城市。7月至8月，昆明、台州、江门、沈阳新增4个项目，总面积138.62万平方米。值得一提的是，上半年平均土地成本为5828元/平方米，比去年下降了33%。

目前，欢乐城控股已进入全国30个城市，并计划在未来三年内进入45-50个城市，重点是一、二线城市和有产业支撑的强势三线城市。

在布局上，欢乐城控股以“3+x”城市群为主线，重点关注长三角、珠三角、京津冀、长江中游、山东半岛、成渝、海西等城市群。其中，长江三角洲、珠江三角洲和京津冀城市群占61.4%，长江中游、山东半岛、成渝、海西城市群占29.6%。

在今年的房地产企业中期业绩会议上，关于“大湾区”的问题是每一次会议都必须回答的问题。据悉，久益城控股多年来一直在深入培育大湾区，其城市更新资源超过210万平方米。此外，中粮集团在港口、码头和公园拥有丰富的资源，可以盘活现有资源，为其房地产行业提供大量优质土壤储备。

管理层强调，“除深圳大本营外，欢乐城控股还在广州、东莞、佛山、惠州等地有项目。”该公司遵循两个理念:一方面，它沿着工业和交通运输延伸；另一方面，它连接大湾区和其他基础设施建设方向，并扩大新项目，这使我们在大湾区充满机遇。”

整合优势显现

在重组和整合中，减法是在数量上完成的，而加法是在质量上完成的。从物理变化到化学反应，效果是1+1 > 2。

3月27日，中粮地产a股和久益城地产h股正式完成重组并更名，“久益城控股”在深圳证券交易所诞生并挂牌，成为央企改革和资本市场的一件大事，进入优质发展的新阶段。

可以说，这个房地产圈的新超级ip不仅仅是宏观政策驱动的产物，也是市场化发展的结果。这一案例是大型中央企业“a+h”互动的一个精彩范例，也是中央企业改革的一个成功范例。

整合后，欢乐城控股定位为“城市运营和美好生活的服务提供商”，坚持“两轮两核”的发展模式，在“控股+销售”两轮驱动下高质量发展。目前，欢乐城控股和欢乐城地产站在同一个角度，更有效地配置住宅和商业资源，解决了长期存在的资源和资金分散的问题，实现了“争创一地”的协同效应。

从外界和中粮集团内部来看，“欢乐城”的确是一项高质量的资产。2018年，“欢乐城”品牌价值达到136亿元，具有很高的市场价值和影响力。凭借国内综合实力第一的商业地产公司“欢乐城”的品牌优势，公司积极拓展核心城市版图，以低成本获得大规模优质土地储备。

在融资层面，目前欢乐城地产的平均融资成本为4.58%。重组后，可以开放境内外融资平台，拓展融资渠道，进一步降低融资成本。此外，欢乐城房地产将从国内融资渠道和欢乐城控股的相关金融机构获得信贷。管理层现场透露，久益城控股的24亿配套资金是用于久益城地产的项目开发。

同时，得益于重组和整合，欢乐城控股的资产负债率和净负债率分别下降至78.6%和118.2%，较2018年底分别下降6.3%和53.0%。中国程心和沪深鹏远均将欢乐城控股的长期信用评级从aa+上调至aaa。

低融资成本、低负债率的“双低模式”为久益控股未来的规模增长奠定了基础。进一步提升运营能力和产品创新能力，坚持“控股+销售”的路线，打造具有全国影响力、吸引力强、流量大的房地产航母。

附现场问答记录(删除):

问:在整合前后，欢乐城控股发生了什么变化？

管理层:公司的业务限制进一步放开，蓝图发生了很大变化。具体来说，首先，品牌优势得到进一步凸显。“欢乐之城”品牌价值136亿英镑。通过利用该品牌在市场上获得土地，并加强与政府的沟通，我们在市场上持续获得了大量、位置优越、成本低廉的项目。例如，武汉光谷就是一个典型的例子，今年上半年的土地收购成本也下降了30%以上。二是进一步拓宽融资渠道，降低融资成本，今年上半年融资成本仅为4.58%。最后，资源可以调整和适应，经验、团队、资本和人才可以相互补充。031可以利用207良好的本地资源，207可以利用031的优势和特长进行开发。整合后，债务和信用评级也有了很大提高。

问:为什么融资成本从去年底的4.39%上升到2019年年中的4.58%？

管理:就整体债务规模而言，由于征地方式有变化，一些项目有贷款也要计息，这部分资本成本与直接从资本市场融资相比会有所增加。下半年，融资成本将通过多种渠道控制在相对较低的规模。

总体而言，行业内融资成本处于较低水平。由于国内融资政策趋紧，我们需要提前做好计划，有信心将融资利率控制在一个相对较低的水平。

问:如何提升欢乐城控股的销售导向型资产？你确定你能在三年内实现销售合同突破1000亿元的目标吗？

管理层:207主要是控股业务，重组后我们会提高销售比例。欢乐城是用两条腿走路的。一方面，写字楼、购物中心和酒店等控股企业正在稳步增长；另一方面，销售发展将得到加强，数量将在未来发生变化。

两家上市公司整合后，协同效应在土地收购和融资中发挥了明显的作用，因此a股平台和港股平台的发展导向业务必将稳步上升。今年上半年，欢乐城的征地成本比去年同期下降了33%。去年平均征地价格为8000元/平方米，今年为5800元/平方米。

截至2019年6月，欢乐城控股的价值约为2600亿元，今年年底可销售的商品价值为1624亿元。

在布局上，我们主要围绕长江三角洲、京津冀、粤港澳大湾区、成渝和华东地区。就线而言，我们的股票是基于第一线，增量是基于第二线和有产业支撑的强劲的第三线。目前，我们正在出售1200万平方米的土地，价值约2600亿元。上半年，我们拨出120亿元用于土壤储备，下半年将增加土壤储备。

此外，公司一直在提高精细化管理水平，加快库存周转率。我们对整个住宅销售有一个详细的部署计划，无论是货源的准备还是内部管理的改进，以及业务考核指标。根据手头的资源和未来的土地成本，我们的销售导向型业务合同可以在三年内超过1000亿元。