华夏幸福破“水逆” 半年报交出了怎样的答卷？

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那些帮助你成功的人也可能会杀了你。

曾几何时，北京和上海永远崛起，没有必要在北京周围恐慌。

曾几何时，“我爱北京天安门广场以南50公里”是一个绝妙的口号。

曾几何时，这种逻辑的中国人的幸福是有保证的，宝藏被放在北京的环上，绕着北京的环跑，试图不惜一切代价摆脱不同的工业新城模式。

然而，这是成功也是失败。在2017年和2018年，中国的幸福似乎已经进入了北京周围的迷宫。

在最困难的时候，我安全到达，给予了我所有的帮助，解决了中国人幸福的迫切需要，并打了一个性能赌。

8月16日，平安持股后的第一份华夏幸福半年度报告被披露，社会各界反应不一。无论是凤凰涅槃，还是旧瓶装新酒，依靠输血的中国幸福能否走出泥沼，还有待时间验证。

在不久的将来，也许华夏幸福会意识到平凡是唯一的答案，而不是和平。

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随着2015年房地产调控政策的放松，深入北京周边地区的华夏幸福迎来了它的亮点。当年，它以725亿元的销售额在房企排名中名列前十。然而，新贵并不好，当步伐大的时候，很容易拉X，三年之内就会遇到阻碍。

2018年，华夏幸福的销售业绩为1634.77亿元，不仅位列前十，还排在第十三位，比年初设定的2100亿元的销售目标低了20%以上。

更糟糕的是，今年华夏幸福的实际控制人王所持有的61.67%的股权，在2019年1月31日被减持至36.29%，平安以25.25%的股份成为第二大股东。王老板这一刀下去，虽然对自己有点狠，但毕竟换来了可观的现金流。

8月16日晚，华夏幸福披露了2019年中期报告，这是其安全进入后的第一份半年度报告，外界对此充满期待。“上半年收入387.3亿元，同比增长10.7%。净利润达到84.8亿元，同比增长22.4%。”业绩稳步增长，但这并不特别引人注目。更令人欣慰的是，下半年将实现净利润60.08亿元，中国平安2019年全年业绩可赌。

然而，今年上半年645亿英镑的销售额在克里的榜单上只能排在第23位。“落后真是太神奇了！”由于房企结算的滞后，华夏幸福未来两三年的业绩蒙上了一层不确定的阴影。

毕竟，今年的收入和利润只能代表过去的辉煌。单看2019年上半年的销售额，只能说是惨淡的。645亿元的销售额同比下降160亿元，同比下降20%。这绝对是房地产行业中一个干净的流与规模的竞争。

根据其第一季度和第二季度业务简报，第一季度整体销售额同比下降32.3%，其中房地产开发销售额同比下降33.82%；第二季度，整体销售额同比下降6.49%，其中房地产开发销售额同比下降18.23%。就连上半年表现良好的“工业园区结算收入”也仅同比增长5.33%。

可以看出，疲软的销售已经成为中国快乐表现的绊脚石。

从区域贡献的角度来看，华夏幸福的年报似乎试图摆脱“北京周边区域住宅企业”的帽子，而半年度报告则强调北京以外区域对许多地方业绩的贡献率和增长率。另一方面，今年上半年，作为中国幸福大本营的环境区域有什么贡献？

“北京以外的销售额为375.64亿元，同比增长16.82%，占公司总销售额的58.21%，高于去年同期的39.94%。”可以看出，去年北京周边的销售额为484亿元，但今年直接下降到270多亿元，同比下降近214亿元，降幅达44%。深耕区的表现实际上与去年同期持平。

虽然华夏幸福正在减少对北京周边地区的依赖，而非北京周边地区的贡献也在迅速增长，但规模上的滞后不得不说是对这1000亿住房企业的严重伤害。

此外，从中期报告的一个细节来看，“公司的降本增效措施不断深化，取得了很大成效，其中公司的管理费用同比下降了16.96%，公司的经营质量不断提高。”在房企管理费用刚性的情况下，只有缩小规模，甚至减少员工数量，管理费用才能逐年大幅降低。

而在这个“规模为王”的房地产江湖中，规模放缓意味着什么？

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说实话，自从平安控股以来，中国的幸福确实比2018年最困难的一年要幸福得多。

报告期内，华夏幸福增加融资632.6亿元，融资现金流入760.6亿元，同比增长108.5%。融资净现金流量从去年同期的-97.2亿元增加到317.4亿元。

背靠大树享受凉爽、和平的祝福，给中国人幸福源源不断地输血。

硬币的另一面是造血功能的削弱。2019年上半年业务简报显示，华夏幸福房地产开发合同销售额为478.7亿元，同比下降26.65%；工业园区结算收入144.67亿元，同比仅增长5.33%。

最容易赚钱的房地产开发业务不会起起伏伏。最直接的后果是，“2019年上半年，华夏幸福商务活动产生的净现金流为负205亿元，创历史新低。”

截至2018年6月底，这一数字为负78.18亿元。一年内，华夏幸福商务活动产生的净现金流下降了2.6倍。

与此同时，华夏幸福上半年应收账款增加至398.34亿元，同比增长41.53%，也创历史新高。

根据年度报告期，公司2016年、2017年和2018年的应收账款分别为95.01亿元、189.10亿元和344.38亿元。由于业务模式的原因，这部分应收账款的结算对象是地方政府，其结算受制于财务预算等流程，收款周期相对较慢。

造血功能不全，输血要凑。但是你能填多少个洞呢？截至今年上半年，华夏幸福已经在全国范围内规划了15个核心都市圈，共有近80个新兴工业城市。新签投资1051.53亿元，同比增长8.9%。

还有很多地方可以用钱。缺钱似乎是中国人幸福的正常状态。

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自从华夏幸福引进平安以来，特别是华润创业的老将吴向东加盟之后，外界都在期待着华夏幸福能够做出什么样的创新。平安来了一年多，吴也来了将近半年。是时候让房地产企业拥有“天下第一武艺，只快不碎”。

最后，在等待半年度报告的同时，我们也在等待与平安的第一个合作项目落地。

华夏幸福宣布将全资子公司北京武胜科技100%的股权和债权转让给平安，总价款约为58.29亿元。其中，标的股权转让对价约为53.87亿元，标的债权转让价格约为4.42亿元。

据了解，武胜科技原由中铁物资有限公司持有，后于2018年11月29日由华夏幸福从北京产权交易所以53.87亿元的股权转让对价和3.9亿元的债权转让对价获得。

这笔交易似乎是一笔公平的交易，但它已经举行了八个月，而资本成本是按7%计算的，所以它将是两三亿元。

不过，至少华夏幸福可以从这个项目中收取更换建设和资产管理的服务费。这笔交易是输是赢，只有呵呵。

让我们再看一遍。今年吴向东的加盟，直接催生了华夏幸福的“双总部”系统，南北双方负责的业务也是“井水不犯河水”。

据了解，北方总部负责“老业务”，即传统工业新城及相关业务。南方总部负责新业务，主要是商务办公及相关业务。

他人住房企业的多元化是主业和副业相互依存、相互支持。快乐的中国北方和南方似乎已经成为公司层面的“联盟体系”。

上半年，当传统业务的销售业绩不尽如人意时，华夏幸福的新业务似乎进展并不顺利。根据年中报告，其他业务(房地产和酒店)销售额达到22.31亿元，仅占上半年645亿元销售额的3.45%。

对于下半年的业务目标，华夏幸福表示:“核心都市区、工业新城及相关业务的布局，以及商务办公及相关业务的布局拓展仍是目前的重点。特别是在现有的新业务中，商业写字楼、长期租赁公寓、城市更新和医疗保健业务需要更多的突破。”

然而，以经营现金流的进展为基础的华夏幸福，在被认定为无利可图或投资回报缓慢的行业，如“商业写字楼、长期租赁公寓和老年房地产”，能有多少产能？

对于一些媒体的报道，吴向东甚至信心十足地表示“武汉将在近期出售两块巨无霸地块，位于武昌滨江商务区，紧邻武汉绿色中心，起拍价为116.25亿元。”这两个地块的潜在买家是华夏幸福，其用途是一个大型商业综合体。”

在这个时候，如果中国高兴，它能花100多亿元赢得项目地块吗？市场会认可几乎从零开始的商业管理和运营吗？