丁祖昱：下半年房地产开发投资增速不乐观 土地市场还有下行空间

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杨千乐居财经新闻8月16日，首届中国房地产经纪创新峰会在京召开。本次峰会的主题是穿透迷雾，迎接未来——关注企业的担忧和跨越轨迹的秘密战斗，在变革过程中发现创新机会。乐居金融全程直播

益居企业集团首席执行官丁祖昱在现场表示，房地产开发投资仍以10.6%的速度增长，但这一数据将在未来4个月出现大幅转折，因为10.6%的增速快于去年的10.6%，而去年的增速是10.6%。支持它的核心是土地的支付，因为去年卖了更多的土地后，土地的支付往往被推迟半年，土地的支付仍然是房地产开发投资的增长速度，但建设发展的增长率。此外，今年上半年的土地销售比去年同期下降了30%，因此下半年房地产开发投资的增长率非常悲观。

房地产销售面积和销售金额。销售面积略有减少，销售额略有增加，这很容易解释，因为下降主要是由于普通三四线城市比例下降，平均价格会略有上升，导致面积减少，销售额略有增加。然而，与去年相比，过去两个月有所下降，因此市场感觉很糟糕。

新房成交量:7月成交量大幅下降，但所谓的高水平略高于2018年7月的平均水平，与2018年的平均水平相比。与六月份相比，这个数字下降得非常快。不是所有的国家数据都放在这里。如果把所有的全国数据都放上去，事实上，今年5月、6月和7月的数据都出现了大幅下降。八月份的数据马上出来了。8月上半月的数据仍然非常悲观，与7月相比没有改善的迹象。因此，从二手房的交易情况来看，目前处于下行通道，第三、四条线的持续下滑并没有得到根本扭转，而第一、二条线则大致如此。在所有城市中，一线趋势从上升变为下降，而二线、三线和四线下降继续扩大。大多数城市7月份的下降趋势已经出现。

二手房市场:已经连续三个月下滑，与去年相比仍高于去年的平均线，所以二手房市场还没有拉响警报，但这种持续的下滑至少表明普通消费者已经开始对未来趋势持乐观和观望态度。虽然没有悲观情绪，但已经出现了某种观望的局面。因此，我认为二手房也是当前市场的先行指标，目前仍处于下行区间，并将在8月份继续下滑。9月是一个非常重要的月份，所以我们应该关注9月份整体市场的相关数据。

重要的是，这些核心城市，15个重点城市，前50个城市的二手房约占2/3的市场份额，前15个城市的二手房也约占2/3的市场份额，所以可以看看十几个城市的二手房，基本上是绿色的。因此，各城市二手房的成交量也下降了。

土地市场:5月、6月和7月成交量下降。

因此，三个指标5、6和7都下降了。本来，我看到了很多一手的房子，但今天，一手、二手和土地三大指标都下降了。在过去的五年里，五月、六月和七月的下降是罕见的。因此，土地市场的衰退表明，开发企业正在观望，甚至对未来感到悲观。土地市场的投资也受到资本的影响。土地投资减少后，证明资金链正在收紧，这也是一个非常明显的信号。

对于开发企业来说，资金链正在收紧，二手房的销售现在并不活跃，二手房的买卖双方开始观望。因此，人们没有必要对当前整个房地产市场盲目乐观，他们应该对整个市场持非常谨慎的态度，甚至做一些糟糕的计划和准备。不要以为房地产和整个国民经济走的是两条不同的道路。整体经济下行压力也很大，肯定会影响房地产市场，房地产和消费之间存在对冲效应。房地产会下降一点，而其他消费可能会上升一点。因此，目前的情况不可能在短期内得到根本扭转。

市场热情:融资情况和土地交易情况，保险费率下降很快，保险费率下降趋势表明开发企业对整体未来市场趋势的判断发生了很大变化。

整个土地市场的地价可能会进一步下降。当然，与去年同期相比，土地市场在去年6月开始下跌。许多土地拍卖在7月份开始，拍卖在10月份达到相对高点。今年的拍卖并不明显，但7月份溢价明显下降。8月份，很多土地基本上是以底价收购的，似乎还没有看到拍卖。因此，目前，我个人认为土地市场仍有向下的空空间。