懂懂笔记：IPO吗？要暴跌估值的那种

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“降价！！！9.9平方米普通二居室2290元，社区环境优美，您可以随时报名，欢迎看房。”这是北京免费管家小刘发送的几十条朋友圈信息中最常见的一条。

在小刘的朋友圈里，你会觉得租金似乎一直在下降，只要你能及时卖掉它，你总会有机会找出错误。更“奇怪”的是，这些本应稀缺的划算的房子现在似乎变得越来越多...

一线城市的“管家”不断影响自己的业绩，而他们身后的长期租赁公寓平台正加速向资本市场进军。

不久前，两大长期租赁公寓品牌蛋壳(蛋壳)和紫友(Ziyou)相继曝光ipo相关消息。一些媒体称，蛋壳公司正寻求在美国上市，而另一家竞争对手据自由报道将考虑明年在美国上市。然而，传闻中的英雄总是保持沉默，要么“不发表评论”，要么保持沉默。

自去年以来，两个长期租赁公寓平台已多次站在公众舆论的前沿。他们这次能成功上市吗？谁将成为长期租赁公寓的第一股？ipo传言在长期租赁公寓市场反映了什么样的困境？有一段时间，这个行业有很多激烈的讨论。

第一

当风口消散，上市成为必须？

据公开信息，自成立以来，蛋壳已完成了6轮融资和3轮融资。上一轮蛋壳融资是今年3月的第三轮融资(5亿美元)，今年6月中旬很容易完成第二轮融资(5亿美元)。根据“天眼调查”的数据，目前蛋壳的估价超过20亿美元，免费估价高达50亿美元。

通过对蛋壳和自由融资过程及估值变化的分析，可以发现与其他行业的创业企业相比，长期租赁公寓的单笔融资金额巨大，估值大幅上升。显然，作为一项标准的重资产和长期项目，长期租赁公寓的融资需求明显高于大多数行业，融资难度将随着周期的推移而进一步加大。从目前两者的高估值来看，这对一级市场的投资者来说无疑是一个巨大的挑战。

“蛋壳”和“自由”等带有互联网基因的平台项目不同于万科和碧桂园等房地产公司孵化的长期租赁公寓。房地产公司孵化出来的项目，有着强大的企业支撑基础和充足的资金，而蛋壳和写意画则是通过自建应用程序(网站)出租普通房屋和公寓进行二次装修，然后出租出去，可以说是起到了“二房东”的作用。

他们的优势在于他们的商业模式和思维理念都是在互联网上诞生的，而他们的劣势在于他们缺乏房地产企业资源整合的强大优势，他们需要外部资金的注入。虽然这两栋房子的租赁价格比一般的租赁市场要高一点，但在现阶段以蛋壳和自由膨胀的速度盈利还是很困难的，而且两栋房子都处于亏损状态，这种状况在相当长的一段时间内是很难扭转的。

自2018年以来，由于资金链断裂，市场上十几个父母租房品牌已经停止运营。此外，一些上市房地产公司也开始剥离长期租赁公寓项目。原因很简单，这是一个很难看清利润周期的“黑洞”。

在中国100强房地产企业中，施琅集团今年5月宣布，将亏损的长期租赁公寓业务剥离给控股集团；此外，媒体还报道称，远洋运输集团将在今年内剥离其长期租赁公寓业务。自2018年下半年以来，许多大型房企牵头的房屋租赁专项债券被“暂停”，凸显出监管部门对相关债券发行的监管力度。显然，长期租赁公寓的薄利多销、支付困难、市场混乱的局面并不是一蹴而就的，行业和资本市场的审视和谨慎已经成为常态。

在这种情况下，对于具有明显商业模式特征的长期租赁公寓，资金链的健康尤为重要。

对此，相关互联网行业观察人士表示，了解到的注意事项是:“在过去几年里，由于政策引导，大力发展房屋租赁，整个房屋租赁市场确实发展迅速。然而，租房，尤其是以中介的形式租房，需要大量的资金投入，而且回报周期长。光靠租金是很难收支平衡的。我们可以看到，像蛋壳和免费住房这样的长期租赁公寓也尝试了一些其他的收入方式。在此之前，备受争议的“租金贷款”、“路线贷款”和“甲醛房”让用户在装修后立即入住，实质上是为了缩短周期，尽快实现收益。”

同时，该人士补充道:“现阶段，平台的收入远远落后于成本支出。一旦长期租赁公寓的融资受阻，资金链就无法保持健康，就会有雷电的危险。过去一年，我们在长期租赁公寓中看到了太多的闪电风暴案例，现在资本市场变得更加谨慎，使得该平台难以获得新的大规模融资。此外，早期投资者急于退出，因此长期出租公寓只能尽快寻求ipo。”

从更深的角度来看，“蛋壳，自由”对ipo的渴望并非源于良好的业绩，或者新的高增长企业迫切需要通过ipo获得财务支持，而是为了生存。

2号

wework估值的崩溃已经敲响了警钟

除了长期出租公寓外，最近整个房地产行业最热门的新闻是美国最大的联合办公企业wework的估值暴跌。从年初的近500亿美元到现在的不到200亿美元，尽管遭到主要股东软银的反对，我们仍然坚持“流血”上市。

在wework估值暴跌的背后，投资者和公众担心wework的公司治理能力和巨额亏损。尽管我们努力改变公司治理问题，并提出积极的改进措施，但巨额亏损和利润的困难时期仍然是难解的结。

从商业的角度来看，我们的工作就像自由式和蛋壳一样扮演着“第二个房东”的角色，除了一个是为了创造企业，另一个是为了公众。

对此，相关互联网行业分析师表示:“虽然这两类项目的商业模式不同，但从传统角度来看，它们非常相似。首先，作为初创企业，它们必须保持快速持续的增长趋势，这样它们才能被资本市场认可。然而，数量的快速增长意味着成本也在迅速增加。然而，房地产项目的重资产和长期属性难以改变，这将导致融资缺口随着交易量的增长而迅速扩大。其次，一旦整体经济放缓，短期合约租户可以灵活选择，但签署长期合约对平台的压力会增加。”

对于盈利难的问题，该人士强调:“虽然公寓出租已经出现了寄宿家庭、邮局、全租、合租等一系列新模式，但这些措施并不能构成核心竞争力。长期租赁公寓的核心竞争力仍然在于住房的购置、空入住率的控制和用户体验的改善。这些因素与像wework这样的联合办公平台完全相同。”

或许，蛋壳和未来的ipo进程不一定会遭遇wework的困境，但wework当前估值的暴跌可以作为一个“提醒”，也可以被视为对准备冲刺ipo的更多长期租赁公寓企业的一个警醒。

[结论]

未来大量长期租赁公寓的运营模式很难有更大的突破，只能不断打磨现有模式中收益与成本之间的“细节”。为了给资本市场以足够的信心和想象力，市场的扩张不会停止。或许，只有在首席部长的公寓租赁平台ipo成功后，才能逐渐告别粗放式发展，走向精细化经营，真正找到长期可持续发展的关键。