马光远：为什么说中国房价史诗般上涨的历史已经结束？

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你对历史了解得越详细，你就能越早对悄悄发生的巨大变化保持警惕。

这是我多年来致力于历史研究的主要原因。因为简单地研究经济，不仅很难洞察经济的动态和真相，更重要的是，缺乏历史视角和理论逻辑的现代经济学有着遗传缺陷，既不能很好地解释过去和现在，也不能预测未来。

一个只懂经济的人实际上是一个一无所知的傻瓜。我坚信，有一天，被许多人抛弃的历史学派将回到经济学的中心，因为只有从历史的角度才能在巨大变化的黑夜中看清经济的大循环和大方向。

例如，如果没有深厚的历史感，你就无法理解这一巨大变化如何影响一个国家的财富和经济未来。“世界一百年来从未改变”到底是什么意思？我们必须从历史的角度来观察它。

我想，当我们谈论这个“百年巨变”的时候，我们必须意识到，在这个百年巨变之前，世界已经发生了一个巨大的变化，那就是中国的崛起。

在过去的半个世纪里，全球政治和经济最重大的变化是中国的崛起。改革开放使中国成为世界第二大经济体，而全球政治和经济格局也相应发生了变化。

亚洲在全球经济中的总量超过了美国和欧盟，以中国和印度为代表的新兴市场已经成为全球经济无可争议的增长极，从而使得全球政治和经济的规则、对人类未来的思考以及全球化进程都发生了变化并被重新定义。

伴随着这种变化，大国间政治经济关系的重建不可避免地会引发全球性的情绪和冲突。

面对新兴大国的崛起和更多国家参与全球治理规则制定的要求，中国在未来全球秩序中如何以及扮演何种角色将不可避免地对相关国家产生一系列影响。

与此同时，经过40多年的快速发展，中国在积极参与全球治理的同时，积累了巨大的物质财富。现在的确是实现中华民族伟大复兴梦想的最接近时刻，这给中国未来的发展带来了新的机遇和挑战。

这也意味着中国战略机遇期的内涵发生了重大变化，我们必须对此有深刻的理解和全面的分析。

可以看出，许多国家实际上对中国的崛起感到非常不安。

如果我们回顾过去几百年的历史，西方世界的这种“失调”是很正常的。

今天，随着人类历史的发展，西方大国第一次面对一个在全球化时代崛起的东方大国。双方之间的误解、误判和曲解所造成的焦虑将永远不会停止。这是中国崛起的一揽子计划，这是不可避免的。

这必将对中国经济的下一步发展道路构成巨大挑战。就中国经济面临的挑战而言，许多机构将中国经济面临的挑战归因于今年的中美贸易摩擦。

但实际上，就中国经济的基本面和主要指标而言，今年中国经济的下行压力主要来自中国经济本身。

从一百年来前所未有的变化来看中国经济面临的挑战，不仅有全球化周期在一定程度上逆转的外部因素，也有中国经济转型升级、速度转换和动能转换的关键时刻，这是各种长周期和短周期叠加的结果。

中国经济最关键的问题不是经济速度的下降，而是如何在经济速度下降的背后实现经济增长引擎的“转型”，这是关键。

就产业周期、技术周期、人口周期和新金融周期而言，中国经济延续过去的老路是不可持续的。我们必须下定决心，提高发展道路的质量，实现创新驱动，提升制造业。

显然，这需要一个漫长而痛苦的循环，而不是依靠一两项政策，甚至是放水。

可以说，中国经济正在经历一个“发展中的三峡”，各种新的挑战层出不穷。三峡湾被洪水淹没，这对船长掌舵的智慧提出了很高的要求。然而，如果你坚持走出三峡，那一定会是一个“汉阳每棵树都在水中变得清澈，鹦鹉岛是一窝甜草”的大好局面。

在这方面，中国经济目前面临的各种周期绝不仅仅是挑战。如果我们不犯致命的错误，这一挑战无疑将是中国经济下一步发展的机遇。如果我们看不到这一点，很容易得出对中国经济的悲观结论和预期。

我们应该从大变化的角度来看待房地产的周期性变化。

过去，当我谈到“房地产在变”、“房价的逻辑在变”这样的判断时，我之所以不能引起人们的共鸣，不仅仅是因为房价上涨带来的“永远上涨”的错觉，还有一些人错过上涨后的沮丧，以及对大变化下决定房价走势的因素缺乏了解，这往往会导致一些人从一个极端走向另一个极端。

在我的前一篇文章中，我谈到了房价逻辑的六个变化，但我过去曾多次谈到它们，但为什么现在人们突然有同样的感觉，因为今天的市场告诉你这是真的。

你为什么说中国房价史诗般上涨的历史已经结束了？关键在于决定房价的这六个因素的颠覆性变化:

首先，中国经济告别了快速增长

高增长的驱动力之一是高投资，高投资的表现之一是房地产的快速增长；过去投资增长率超过20%，过去20年房地产平均增长率基本在20%左右。这个循环结束了；

第二，从过去到现在，房地产的基本面基本上是平衡的。

根据官方数据，到2018年，城镇居民人均住房建筑面积将达到39平方米，农村居民人均住房建筑面积将达到47.3平方米。这个数字应该大大低估。根据我的计算，城镇人均居住面积应该超过45平方米，因为大量的小产权房和因各种原因未登记的房屋不包括在这个统计体系中。根据国际惯例，人均居住面积超过35平方米，房价高增长基本结束，超过40平方米，房价上涨的可能性很低；

第三，人民币已经从单边升值走向双向波动。

中国房价上涨的原因之一是中国经济快速增长过程中出口快速增长带来的人民币单边升值。事实上，在过去，中国房价快速上涨的周期与中国出口高增长的周期是一致的。中国对外贸易的高增长结束了100%。过去，人民币单边升值导致双方汇率波动，房价上涨的驱动力大大减弱；

第四，作为回报，中国的m2从高增长到正常水平。

自2017年以来，m2的增长率从过去的两位数上升到了一位数。中国人民银行的印刷机也从过去高强度的工作中恢复正常。这是房价回报的财务逻辑，不会重复；

第五，人口周期在历史上发生了逆转，从生育高峰到单身高峰。

中国每一波房价上涨都是由婴儿潮一代推动的。现在中国人没有孩子，婴儿潮已经结束，单身汉热潮正在到来，由人口和家庭驱动的真正需求被大大削弱；

第六，国际资本的流动是反向的。

在过去的20年里，国际资本的基本流向是从发达国家流向新兴市场，现在大量的国际资本已经流出新兴市场。过去，流入新兴市场的相当一部分资本进入了这些国家的房地产和资本市场，推高了这些国家的房价。

虽然中国仍然是世界上资本流入量最大的国家之一，但与过去的高速流入相比，资本进入中国的速度是正常的。

特别是，当前反全球化的主要表现之一是国际资本流动量大大减少。在过去20年中，国际资本在2007年达到历史峰值，国际资本流动达到9万亿美元，约占全球经济的16%。但是现在，国际资本流动已经下降到1.2万亿美元，占全球经济的不到2%，回到了1980年的水平。这对新兴市场的房价有很大影响。

这六个变化意味着中国房地产进入了一个新的周期，这不是一些人认为理所当然的“白银时代”，而是一个与过去完全不同的周期。

在新一轮房地产周期中，简单地说，房价的涨跌是没有意义的，涨跌将成为常态，而不是过去“两年调整、三年上涨”的常规周期。

虽然中国的城市化还没有完成，但这并不意味着所有城市的人口都会增加。中国的672个城市未来将争夺5亿人口进入城市，这已经成为城市的永久人口，城市之间也将有大规模的流动，城市之间的竞争将会加剧，这也意味着房价的地区差异更加明显。

用过去的“一、二、三线”来划分城市并据此判断房价是完全过时的。在中国5000年的历史中，从未有过城市之间如此激烈的人口竞争。这是新千年的一个巨大变化，它将深刻影响中国房价走势和下一个周期房地产的命运。