上海市社联系列活动 研讨新中国70周年住宅产业发展

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作为第十三届(2019)“学会学术活动月”系列活动之一，“新中国成立70周年住宅产业发展”近日在上海举行。会议认为，改革开放以来，中国的经济发展成就被国内外学者称为“中国的经济奇迹”。自1998年房改以来，房地产行业连续20年保持了持续快速发展的奇迹。中国人民的生活水平和生活质量发生了巨大变化。本次论坛讨论了新中国房地产业发展的历史进程、巨大成就、驱动因素和可持续性。本次论坛由上海市社会联合会主办，上海市亿居房地产研究所为主要主办单位，上海市建筑科技研究会和上海市经济协会城市建设经济专业委员会为联合机构。来自市社会联合会、大学和研究机构的专业人士出席了会议。

上海逸居房地产研究所所长、华东师范大学终身教授张永岳认为，回顾新中国成立70年来的住房制度改革、住房市场发展和取得的成就具有重要意义。在70年的发展过程中，普通老百姓的住房面积不断提高，空房的住房面积不断扩大，住房舒适度不断提高，这反映了广大人民群众对更好的生活生活的不断追求。随着住房质量的提高，人居环境的概念也在不断变化。在全面建设小康社会和进入新时代的过程中，中国的住宅发展将会更好，生活质量更好的新型小康住宅的目标将会进一步实现。

住宅产业已经形成可持续发展的趋势

上海亿居房地产研究院咨询中心总经理崔吉表示，随着房地产业的快速发展，房地产业已经逐步发展成为国民经济的支柱产业。例如，自1998年以来，房地产增加值占国内生产总值的比例不断达到新高，从1979年的2.1%上升到2018年的6.7%。这充分证明了新中国成立70年来，特别是改革开放40年来，住宅发展取得的巨大成就。这40年来住宅的发展可分为四个阶段，包括1978年至1988年住宅商品化带来的房地产业的初步发展；从1988年到1998年，房地产市场化推动了房地产业的快速发展；从1998年到2008年，房地产资本化促进了房地产业的加速发展；自2008年以来，房地产金融化促进了房地产业的可持续发展。回顾历史，展望未来，中国居民的住房形式呈现出多种变化，即从“忧房”到“优房”，具体表现为:1 .建国初期的平房；2.六七十年代的团结家庭；3.20世纪70年代和80年代的管状建筑；4.在1980年代和1990年代的单元建筑中，住房形式是完整的；5.2000年以后的商品房有了多样化的住房形式；6.未来智能住宅的品质与人性化。

上海师范大学房地产经济研究中心主任崔广灿说，新中国成立70年来，中国房地产业的广度和深度不断加强，从改革开放前的依赖建筑业，到改革开放后逐渐形成独立的产业，成为推动国民经济可持续发展的产业。首先，住房是导向，房地产业随着住房制度和房地产市场的规范而成熟。房地产业在一定阶段发挥了稳定经济增长、促进民生的有效作用，大多数居民的生活水平显著提高。中国共产党第十九次全国代表大会对住房作出了准确的定位，住房将成为更多的回归消费属性，成为服务“住与住”的重要内容。房地产业还包括商业地产、工业地产等。在过去的70年里，它也得到了迅速的发展，并将继续成为未来工业发展的重要组成部分。同时，近年来，养老、旅游等房地产行业也方兴未艾。新修订的《土地管理法》实施后，农村集体建设用地将加快进入市场，这将为房地产业的发展增添新的动力。总体而言，中国房地产业未来将形成可持续发展的趋势。作为国民经济中不可或缺的部门经济，它将具有持续的生命力。

体制改革和技术创新

上海一居房地产研究所研究员王若琛表示，借鉴国际经验也是中国住宅发展的一项重要任务。新加坡住房市场发展以来，人均住房面积达到30平方米，住房拥有率达到91%，房地产市场长期保持稳定发展，这与其特殊的住房制度有很大关系。新加坡的住房结构主要分为公寓和私人住宅，其中公寓是政府主导的经济适用房，2018年占79%，而私人住宅仅占21%。新加坡政府贯彻“居者有其屋”的理念，以低价提供公寓，严格控制投机，从而保障了绝大多数居民的住房权利。借鉴新加坡住宅市场的发展经验，对于中国的特大城市和特大城市来说，未来的努力包括:1 .全面提高保障性住房覆盖率，力争未来5-10年达到30%，长期达到50%，保障中低收入人群住房需求。2.坚持“住而不炒”的原则，一方面抑制房屋交易领域房地产投机的投机心理，另一方面限制土地交易和使用过程中的投机和囤积土地。3.降低经济发展对房地产的依赖，改变经济发展模式，削弱地方政府的“土地财政”，抑制房价过快上涨对实体经济和居民消费的挤出效应。

上海市建筑科技研究会秘书长郭纪东表示，房地产市场的发展正面临着技术创新和创新动力，尤其是智能建筑的发展，已成为近年来住宅发展的亮点。如何使智能建筑的发展具有更好的动力和更好的市场应用能力已经成为各企事业单位关注的焦点。从近期的业务发展来看，上海市建筑科学技术研究协会将更加关注标准的制定和应用过程，并将与行业专家和研究机构进行合作。从工作进展来看，受市政府委托，2011年智能建筑1.0标准已经向社会公布，2015年制定了2.0标准，目前正在研究3.0标准。合作内容包括未来智能建筑的校准和许可。同时，将积极推进智能建筑评价，包括绿色环保评价、系统集成、现代物业管理干预和融入智能城市。智能建筑的推广也将为中国房地产的改革和发展提供新的思路和动力。

在新时代下，有必要探索新空屋

华东师范大学房地产副教授崔培表示，改革开放40年来，中国房地产业的发展伴随着巨大的房地产增值。然而，中国房地产业的未来发展并不仅仅取决于房地产的增值。任何产业都是社会分工体系的一部分，它的生存和发展取决于它是否具有不可替代的产业使命以及这一使命的持续时间。房地产行业的使命是实现每块土地的最高和最佳利用。从目前可预见的科学技术发展来看，人类对空的无限需求与未来很长一段时间人类生存的有限土地资源之间仍然存在巨大的矛盾。因此，任何正常的社会分工体系都需要一个负责调和这一矛盾的行业。在许多发达国家，房地产市场不再以增量为主导，但房地产业仍然存在、发展并不断演变。中国房地产业必须找到一种适应未来非增量市场的运营模式，才能走得更远、更稳。

上海市经济学会城市建设专业委员会主任于海发认为，在新中国成立70年的住房建设中，应该特别关注改革开放40年和过去20年的发展成就。这也是我国住宅物业发展最快的阶段。值得承认的是，这一时期的住宅质量最高，智能等新技术得到充分应用，实际上提高了人类住区的生活水平。从社会心理学的角度来看，人们最有成就感。中华人民共和国成立70年来，城市人均住房建筑面积从1949年的8.3平方米增加到2018年的39平方米，农村人均住房建筑面积增加到47.3平方米。这个速度确实比较快，值得肯定。国际社会也对中国住房建设的成就给予了积极客观的评价。未来，中国房地产发展仍然比较大，相关研究机构将在原有工作的基础上进行更多的理论研究和探索，这将有助于房地产市场的健康发展。