叶檀：拉响警报 四座一线三座入冬 一线城市写字楼很不安全？

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四个一线城市中有三个城市，空写字楼的入住率仍然很高。在长期房地产牛市中，它异常突出。

这并不奇怪。事实上，住宅房地产一直是投机的焦点。这一次，供应的增加被叠加在经济衰退上，痛苦已经蔓延到整个国家。过去，与生活更好的北京和上海相比，痛苦相对更深。

2019年1月16日，世邦魏理仕(CB Richard Ellis)发布了一份报告，预测北京、天津、大连、沈阳、青岛、上海、南京和长沙等17个城市的写字楼新增供应量预计将超过1000万平方米，新增总需求预计将下降1.3%，至530万平方米。

年底，主要城市的空平均入住率预计将超过20%，二线城市的空平均入住率预计将接近30%。

这样的预测并不耸人听闻。

一些相关组织已经发布了这样的预测。5月23日，中国社会科学院城市研究所和社会科学文献出版社联合发布了《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告第16号(2019年)》，预测到2019年底，空 17个城市的平均入住率将超过20%，cities/きだ、武汉、长沙和青岛15个城市将迎来历史上空入住率的高峰。

早在2017年初，世邦魏理仕(CB Richard Ellis)就发布了《2017年中国房地产市场展望》报告，预测空 17个城市写字楼的累计入住面积将增长32%,超过1900万平方米，空的平均入住率将增长3。

真相是什么？

根据高丽的数据，2017年，深圳的空购房率最高，达到17%，而京广线空市场的购房率仅为8.7%至8.9%左右，相对健康。

2019年第二季度，17个城市新增办公楼超过200万平方米，与上月持平；写字楼的净吸纳量同比下降58%，空的入住率为20.9%，达到了2017年上半年的预测。

净吸收衡量办公室市场的繁荣。如果一个公司退休1000平方米，并搬迁到其他办公楼1000平方米，净吸收是0；新租金为1200平方米，净吸纳量为200；新租金是800英镑，净吸收额是-200英镑。

净吸收确实在下降。

可以预测的风险不是真正的风险。办公室市场在结构上正在衰退，但还没有达到不可逆转的水平。

办公室市场低迷的原因是什么？是因为经济痛苦吗？企业和投资者应该做什么？

心存芥蒂的京沪写字楼不再安全？

10月14日，高力国际发布了2019年第三季度北京甲级写字楼市场的回顾与展望报告，空的购买率上升，这成为一个明显的担忧。第三季度，空的购买率升至13.8%，为近8年来的最高水平。

世邦魏理仕的数据只有一半大，同期空的购买率上升到10.9%，也是近8年来的最高水平。

空当购房率上升时，租金自然会下降，但由于房价不涨，租金回报率可能不会下降。

戴德梁行的数据显示，今年前三季度，北京写字楼的有效净租金为每月每平方米388.16元，同比下降2.0%，同比下降3.7%。五个核心商务区的有效净租金为433.64元/平方米/月，比上个月低0.7%，比上年低2.0%。

截至第三季度末，北京甲级写字楼净吸纳量达到26.47万平方米，同比增长212.7%，创历史新高。

看起来很不错。租用办公楼的公司和机构的数量在增加，不是吗？这说明供应量增加太多，不值得欣喜。吸收额的一半以上来自本季度新项目进入市场前积累的预租赁交易。如果不包括这一部分，租赁市场的活动在第三季度不会显著增加。

北京的写字楼并不孤单，深圳更引人注目。

据媒体统计，2018年深圳甲级写字楼的入住率为10.3%，2019年第一季度上升至18.2%。根据高力国际2019年上半年发布的报告，深圳甲级写字楼的入住率为23.3%，前海写字楼的入住率高达65.7%。虽然各大房地产咨询公司的统计口径不同，但总体趋势明显下降。

当数据出来时，玻璃碎了一地。

深圳不是制造业和金融机构的心脏吗？深圳的办公楼不是一直都很好吗？为什么空的凝固率这么高？

相关鼓励政策已经出台。6月17日，深圳前海深港现代服务业合作区管理局正式发布了《前海深港现代服务业合作区促进企业返还办公用房租金补贴办法》，提出前海地区符合一定条件的租户每年可获得高达500万元的办公用房租金补贴，并连续享受三年。

这被解读为当地政府的帮助，而“空鸟巢”办公楼的反响太大，深圳有关方面不得不澄清，在某些方面存在误读。

据深圳市房屋建设局负责人介绍，深圳空写字楼的入住率超过20%,而钱海空的入住率高达60%的文章严重失实。

深圳写字楼的空平均入住率约为15%,其中钱海地区的写字楼正在陆续竣工并吸引投资，部分项目的空临时入住率正常。空写字楼的入住率在10%-20%之间是健康合理的。总的来说，空写字楼的入住率在正常范围内。政府对办公空间的三年租金补贴实际上是三年住房计划的一部分。

一些当地媒体大声反对空写字楼入住率上升的说法，认为这纯粹是无能、嫉妒和仇恨。

在过去的两年里，前海一直是一个大型建筑工地。谈论建筑工地太多了。

钱海·空兴奋是正常的。目前，前海的配套设施和总体规划还不完善，大量前海注册企业并没有真正在前海工作。现在说空.还为时过早

2021年后，前海会好起来的。官方数据显示，2019年上半年，前海注册企业增加值增速超过16%，税收同比增长23.7%。根据两年的支持计划，这些机构迟早会到达前海。

檀香在深圳投资了一些写字楼是不争的事实，现金流不如以前，租房也比以前困难。

上海与北京和深圳坐在同一张长凳上。

10月11日，世邦魏理仕发布了《2019年第三季度上海房地产市场回顾与展望》报告，上海写字楼的供应量和空购买率正在上升

第三季度，上海写字楼市场供应量增加了32.6万平方米，新交付项目的租赁前表现低于预期。

10月14日，“中国商业网”披露了第一太平戴维斯的数据。上海核心商务区甲级写字楼的平均入住率同比增长1.3%，至13.2%，创下十年新高。

第三季度，投资市场总成交额63亿元，同比下降23%；净吸收量约为8.3万平方米，同比下降32%，前三季度同比下降52%。

供应量很大，特别是对于长三角一体化来说。虹桥写字楼的供应量不是小幅度增加，而是大幅度增加。由于新项目的入住率较低，空非核心商业区的入住率环比上升1.0%，至8.8%。相应地，非核心商务区租金也有所下降，同期租金指数环比下降0.7%，为每天每平方米5.76元。

令人欣慰的是，空核心商业区的购物中心的入住率正在下降，与前一季度相比，第三季度下降了1.0%至5.8%。

在四个一线城市中，广州是最好的。今年第一季度，广州甲级写字楼市场空入住率为4.1%，创下历史新低，因为琶洲商务区吸纳能力强，新增供应量少。

独自坐在长满红色小花的长椅上，我的心充满了孤独。

强大的二线城市也令人担忧。空在天津、重庆和Xi的写字楼出租率都超过30%，空在南京和成都的出租率也接近20%的红线。

这到底是怎么回事？

空写作率的上升是由于经济衰退吗？

空.写字楼入住率上升有三个原因这三个问题正在解决之中，预计到2021年后会有所缓解。

1、经济转型举步维艰。

没有办法。如果你想改变，你必须忍受痛苦。每个公司只能提前规划和改变，量入为出。

北京写字楼市场就像一面镜子，反映了不同阶段的不同痛苦和下一阶段的机遇。

金融危机爆发于2008年，从2011年到2012年，外国公司解雇了大量员工。摩托罗拉、诺基亚、夏普、松下、沃尔玛、宝洁等。，以及通信、日化、家电、零售等诸多领域的众多世界知名企业。，纷纷宣布全球裁员的消息。部分外资已经退出租赁市场。

出人意料的是，在短期压力过后，北京写字楼市场更加火爆。

随着中资企业的迅速崛起和互助黄金时代的到来，写字楼市场，尤其是位于高达核心商务区的5a级写字楼，已经进入了一个火热期。当时，人们经常看到投资公司和财富管理公司在金融街和陆家嘴装修。

9月11日，《凤凰周刊》报道称，从2012年到2014年，p2p机构走在了前列，用户数量、交易量和平台都大幅增加。大量客户寻求租房，北京写字楼的入住率降至3.84%。早上，它会在下午消失。

业主们太无情了，他们总是拖欠提价。当时，北京市场业主拖欠房价的比例约为75%，房价上涨的比例约为30%。

几年后，成千上万被溺爱的互联网公司裁员，共同基金逐渐进入雷区。2018年12月，互联网公司的裁员掀起了搜索热，“谁要离开cbd”成为焦点话题。有时，两个月内就有200多家公司在市场上消失了。

一个风口过去，一个风口再过去。在雷雨之前，共享经济接过了接力棒，共享自行车，共享汽车，一起工作，这些在办公楼中出现和消失，一波新兴产业迅速崛起和衰落。

过去，一个行业的高峰期是5到10年，但现在它将在2到3年内交替出现。一家公司如果两年内没有明显的改善就无法生存，洗牌非常快。我们不能去市场。在10月15日这一周，至少有2000人可能被解雇，占公司员工总数的13%。

在办公室市场，失败的速度非常快。

根据戴德梁行的数据，2018年下半年，北京写字楼市场的净吸纳量同比下降53.9%。然而，市场仍然强劲。当时，北京写字楼的有效净租金可能达到每月每平方米400.1元。

现在，这是一个由实体和大型机构主导的时代。企业和基金不再疯狂地追逐风口，而是专注于他们擅长的领域，让自己成为风口。

洗牌之后，那些最有技能的人被甩在了后面，办公大楼在结构上是空式的。

上海商务园区办公楼受益于科技产业的扩张和新产业基地的启动。空的入住率下降了，租金不但没有下降，反而上升了；在物流和仓储市场，空的购买率下降，租金逐月持平。

资金和机会流向强大的金融机构和实体。

根据市场监管总局的数据，2019年上半年，中国每天新增企业19400家，同比增长7.1%。截至2019年6月底，中国共有1.16亿个市场主体。

尽管p2p和投资公司很少，但新兴市场参与者仍在一个接一个地涌现。办公楼应该向这些高科技企业、消费企业和服务企业倾斜。

2、供应量大，经济增长率不疯狂，写字楼市场的骨头在双重挤压下吱吱作响

办公楼的大量供应一直是一个需要切断的肿瘤。在高速城市化的时代，扩大房地产供给已经成为一种惯性，暂时无法降低。

同一个政策咨询研究所所长张宏伟曾经说过，核心城市的商业市场总量是过剩的，不是一两天就能形成的，这是正常的。

我曾经问过一个开发商，他知道当地政府的土地供应量很大，为什么要冲进去？答案是，我与众不同，有特点和市场。所有开发商都这么认为，否则，像长沙和武汉这样的城市就不会有这么高的库存。

我最终去了库存，转眼间，我创建了一个更大的库存。

上海是一个成熟的市场，但它的供应量仍然太大，尤其是非核心地区，那里有很多写字楼。第一太平戴维斯认为，在第四季度，上海甲级写字楼市场预计将迎来约110万平方米的新供应量，包括核心和非核心领域。“未来大量供应和放缓的需求将继续推高未来空写字楼的住宅水平”。

北京的非核心商业区也供过于求。明年供应将继续增加。根据戴德梁行的数据，到2020年，北京写字楼市场预计将迎来241.7万平方米的新供应量，其中65.3%位于新兴商业区。

请注意，一些价格高、规划差、没有重点企业的非核心地块根本无法触及。

深圳前海前途光明。问题是供应量太大，配套设施不完善。消化需要时间。

第一太平戴维斯预计，根据深圳第三产业发展的历史趋势，未来五年甲级写字楼的吸纳量分别为552，000、613，000、681，000、756，000和839，000平方米。据预测，2021年后，吸收将开始超过供应，空购买率将逐年下降至9%。

现在，一线和二线城市的土地和建筑已经在萎缩。从长远来看，办公室投资正在减少。

根据中智控股的数据，今年上半年，15个重点城市的商业用地计划销售建筑面积超过2000万平方米，同比下降28.09%。今年前五个月，15个重点城市新建办公楼1210.8万平方米，同比下降16.57%。其中，一线城市同比下降12.26%；二线城市新开工面积同比下降18.63%；

2021年后，情况将会好转。前提是地方政府不再疯狂批地，资金不再疯狂投资。

3.一线城市对商业建筑不友好，也没有缓解的迹象

10月11日，《中国时报》报道称，早在2017年，北京的写字楼市场就已经下跌。

原因是当“3.26政策”在那一年出台时，商业地产项目又回到了商业用途，不允许作为住宅使用。新项目不允许出售给个人，商业银行暂停了个人购买商业项目的个人住房贷款。

北京写字楼遭受重创，市场崩溃，写字楼交易量跌至当年历史最低水平。

据空家园统计，2017年北京写字楼的总成交量比2016年下降了40%,成交价格也下降了1736元/平方米。“3月26日”政策导致商业库存大量积压，同时办公楼租金也有所降低。

此后，北京的写字楼出现了一些后遗症，这并没有减缓。

现在，情况不会继续恶化，需要时间来改变空的空间，消化痛苦和后遗症，转移产业结构。

三个一线城市的三栋办公楼的冬天表明，传统的经验不能用于未来的投资，也没有永恒的聚宝盆，只有利润、技术、品牌和市场是可靠的。

投资办公楼时要放松。