环京楼市居住属性凸显 步入稳定发展期

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■我们的记者王松才

从前些年疯狂的投机，房价飙升，赶上北京，现在市场已经降温。投资投机需求已经离开市场，而住宅物业也变得突出。作为观察北京市场的晴雨表，北京周边的楼市，再加上京津冀一体化的加速发展，一直是市场关注的焦点，现在已经进入稳定发展阶段。

对房地产投机的需求已不复存在

河北省燕郊是一个靠近北京的小镇，距离北京中央商务区核心区有30分钟的路程。几年前房地产市场火爆的时候，京裕街连接着北京的童眼高速公路，一进入燕郊，街道两旁几乎都是有水的售楼处，街道两旁挤满了房地产中介和销售代理。当一辆公共汽车停下来时，一群房地产经纪人像洪水一样冲了过来。

现在，再一次进入燕郊，这种场景不再存在。中介机构几乎不可能急于遏制潜在的买家，双方曾经排好队的销售办公室也变得稀少了。许多售楼处的大玻璃门上都标有转租或出租的字样，一些售楼处已经变成了餐馆、ktv、超市等。

燕郊当地的一位业内人士告诉《中国经济时报》记者，随着2017年定期购买政策的实施，燕郊市场变得冷了。去年，房价从每平方米4万元的最高点暴跌至每平方米2万元左右，几乎减半。此后，燕郊房地产市场进入稳定发展期。

这位人士说，目前，由于房地产开发企业对未来市场的预期发生了变化，他们不再像往年那样疯狂地抢地开发。此外，燕郊可转让土地越来越少，市场已基本形成稳定状态。限购政策的严格执行和“无房炒房”监管精神的落实，使得燕郊的房地产市场不再有炒房的可能。

“以前支撑燕郊房价的主要力量是北京的购房者，现在由于户籍和三年社保的限制，他们几乎不可能在燕郊买房。以前的漏洞基本上被堵住了。现在燕郊买家基本上有了真正的生活需求。当地户籍或工作人口。”此人告诉记者，需求方的人口正在严重下降，市场供应很难马上下降，所以燕郊去年经历了一次大的下降。许多投资房地产投机的人深陷其中，要么选择在高位站岗，要么选择割肉卖掉。

燕郊的超大型地产天阳城，自2007年以来一直是燕郊的明星地产，性价比高，使得该地产多次成为当地销售冠军。然而，到目前为止，该圈下的大量土地尚未开发。现在这栋楼里的天阳市第四代产品仍在销售。

该房产的销售人员告诉作为购房者的记者，如果你现在想买房，你必须有当地的注册人口或者有当地的社会保障。在过去，补充社会保障或户口买房的方式现在基本行不通。现在开发商没有办法帮助购房者获得购房资格。

在这个楼盘的售楼处，“不投机”的口号和廊坊地方限购政策的细则都挂在显眼的位置。该房产的每平方米价格也从以前的最高点40000元左右下降到现在的20000元左右，售楼处空无一人，几乎没有人来开门。

北京周边房地产市场的另一个热点——固安的情况与燕郊相似。在固安市城市之光售楼处，销售人员告诉记者，由于贯彻“不投机、不留底”的精神，严格执行调控政策，该项目价格已从最高点每平方米25000多元降至目前的每平方米14000元。像燕郊一样，买家必须有当地户口或社保。北京房地产投机的主力军已经被限购政策封杀。房地产投机者没有市场，当地人无疑会从中受益。

“目前，北京周边房地产市场最大的特点是‘房不投机’，住宅物业越来越强，投机需求几乎消失，房地产市场越来越稳定，价格和销量越来越稳定。市场正逐渐回归理性阶段。当然，最高兴和最受欢迎的趋势是当地人民谁只是需要它。”上述知情人士告诉记者。

北京周边的房地产市场明年将继续保持稳定

根据记者的实地调查，北京周边的房地产市场确实已经回到了一个稳定的市场阶段。住宅需求已成为市场的主流，而投资需求已基本离开市场，市场成交量和房价也表现非常稳定。中央政府的“无房无投机”的调控精神在北京周边市场得到了很好的贯彻。那么，从统计数据来看，今年北京周边的房地产市场表现如何？

诸葛房产数据研究中心分析师王晓宇在接受《中国经济时报》采访时表示，从市场表现来看，今年欢景的整体市场好于去年同期，价格呈现稳定上涨态势。根据固安市的数据，2019年1月至11月，固安市商品住宅销售面积为130.88万平方米，同比增长61.5%，成交价格为13094元/平方米。2019年1月至11月，香河商品房销售面积为49.17万平方米，同比增长62.9%，价格为9837元/平方米，同比下降0.1%。2019年1月至11月，燕郊商品房销售面积130.88万平方米，同比增长61.5%，价格12932元/平方米，同比下降1.2%。

王小妮认为，2018年北京周边市场受整体市场环境影响，加上2017年“327”限购政策，没有市场价格。今年，随着政策效应的消化，许多开发商采取降价促销的策略，市场成交量呈现回暖趋势，价格稳步下降。

“北京周边的市场承担着北京市外来人口的需求，尤其是燕郊地区。因此，北京周边市场的变化将跟随北京市场的变化。在明年市场相关中央会议的调整下，明年的政策环境将保持稳定。主要是因为北京的政策，当地政府更有可能在当地放松政策。”王小妮告诉记者，但对于北京周边城市来说，由于库存水平不高，需求正在稳步释放，预计政策放松的可能性极小，将保持在目前的政策水平。

此外，王小妮还认为，从市场角度来看，明年北京周边楼市的总成交量也相当于今年的水平。不排除一些房地产企业会继续降价促销，价格会在目前的基础上小幅下降。从北京周边城市来看，固安受北京大兴机场的带动，其成交量和价格表现将强于其他城市。