易居CEO丁祖昱：今年买房要精挑细选

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《时代周刊》记者胡天翔

11月22日，易居企业集团首席执行官丁祖昱应邀出席《时代周刊》、《时代财经》和《时代数据》主办的“2019年中国房地产时报100强”，并现场发表主旨演讲。

丁祖昱说，2019年，许多房地产逻辑已经改变。“首先，房地产市场将在今年1月和2月进入冬季，3月和4月转向夏季。六月基本上是夏末秋初，7？9月，它进入了新一轮市场监管。这种变化在过去从未出现过，一年中很少经历春、夏、秋、冬四季。”

“第二个是，当每个人都感到巨大的压力时，商品房的销售面积和销售金额都达到了新的高度。”丁祖昱预测，今年中国商品房销售面积将达到17.3亿平方米？17.5亿平方米，销售额有可能达到16万亿元？介于16.5万亿元之间。

根据国家统计局发布的数据，1？10月份，全国商品房销售面积133251万平方米，同比增长0.1%；商品房销售124417亿元，增长7.3%。

今年买房应该“精心挑选”

丁祖昱认为，今年房地产逻辑的变化主要体现在客户和财富效应上。

“房地产前20%？30%是通过渠道带来客户，现在是80%?90%是渠道访问，这一逻辑正在经历巨大的变化。我最近一直在想为什么顾客不是自己来的，而是通过渠道来的。核心是客户已经改变了。”丁祖昱进一步指出，顾客变化的主要特征包括需求减少，90年代后购房需求分化，70、80年代后有两个孩子。

此外，中国房地产的财富效应也发生了很大变化。

丁祖昱说，在2016年前买房基本上是赚钱的。那些较早买了房子的人建立了家庭阶级，而他的阶级只是从财富转变而来。

“但是，2017年？2019年后，有多少人可以买房赚钱？如果扣除税费和首付成本，我认为赚钱的比例会大大降低，甚至扣除相关费用后不赚钱和赔钱的人数也很大。买房的逻辑已经发生了变化，从最好的投资产品到今天。”丁祖昱说。

房地产税将在大约十年后真正出现

谈到房产税，丁祖昱认为房产税将在明年慢慢开始征收，房产税将在十年后真正出现。

他预测二手房的规模将保持稳定。“最初的逻辑依赖于拿更多的钱、拿更多的土地和高周转率。除了高周转率是正确的这一事实之外，今天的金融环境也不支持你多拿钱。市场发生了巨大的变化，没有财富效应。为什么要依靠过去的逻辑来制造一个大的规模？”丁祖昱说。

丁祖昱给出的关键词是:分化和集中。

“集中度是指前50名城市的总投资和总销售额越来越高，分别占60%和64%，未来还会更高。”根据丁祖昱的观点，我们也可以从专注中看到差异。有两种差别，一种是城市之间的差别更大，甚至不同的公寓类型和不同楼层的房地产之间的差别也很大。

丁祖昱预测，今年，企业仍然可以交出一个好的答案，无论是销售还是利润。“12月是企业供销的最高月份，三分之一的项目将集中在12月。”

同时，他提醒说，企业压力很大，所以推出了很多套，但客户并没有增加。引入渠道是因为企业给的佣金高，而不是因为产品好。如何摆脱它已成为房地产企业年底面临的最大考验。