【我的美好城事】上海20年楼市故事未完待续

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如果你连续三年在上海任何地方用同一角度的相机拍照，你会惊讶地想知道这三张照片是不是在同一个地方拍的。更不用说经过20年快速发展的大上海，我们的住宅也在悄然发生着巨大的变化。今天，笔者谈一谈过去20年来我们老百姓买房和开发商的一些往事。

笔者认为，上海近20年来的新建住宅经历了三个阶段:萌芽阶段、兴起阶段和稳步发展阶段。

发芽试验阶段(1999 ~2007):“害羞地打开”

1999年的上海，田子坊只是一个有雨、有泥水、有微尘的集市。当年，延安路高架外滩坡道刚刚竣工，这条“华丽的弧线”也被上海市民誉为“外滩最佳景区”，被誉为“亚洲第一弯道”。“我宁愿在浦西有一张床，也不愿在浦东有一个房间”的概念仍然在上海人的头脑中流行。

瑞虹新城

当年，虹口区的“瑞虹新城”项目刚刚开始销售，销售价格为1万元/平方米。当时，普通人觉得这个价格是天价，他们觉得自己一辈子都买不起。当时上海每平方米1万元的水平是多少？笔者还清楚地记得，杨浦区新建的商品房一般在4000-6000元/平方米左右。

郊区怎么样？2001年底，笔者偶然得知，当时开发商为莘庄“杜明新城”项目出价3500元/平方米。

瑞安房地产有能力做生意，瑞虹新城、新天地和创智天地。这三个项目是推动整个地区整体价值的基准项目，非常强大。

当时，瑞虹新城相当高调，他们与上海电视台的黄金综艺节目《大冲浪》合作进行了一场有奖游戏比赛。最终的奖品是虹口瑞虹新城一栋78平米的房子。众所周知，最后赢得冠军的那位先生是唐兰。

但很快，瑞虹新城就什么都没有了。因为2004年10月29日，位于上海小陆家嘴的滨江豪宅——汤臣一品正式开业，无数人的目光聚集在这里，无论是因为它的奢华，还是因为它的绝对骄傲，他们一直在无休止地谈论着。

汤臣是浦东最好的土地，占地2万多元。当时(1994年)，土地出让金仍以美元计算，政府出售的土地总额为5820万美元。2005年1月，汤臣集团增加了1800万美元。因此，汤臣总共为这块土地支付了7620万美元，约合6亿元人民币。根据汤臣一品14.2万平方米的总建筑面积，汤臣一品的底价应为4225元/平方米。当时，上海的平均房价约为3000元，都是浦西市中心的好地段。至于托木森的土地，用今天的话来说，它一定是土地之王。

到目前为止，“汤臣一品”对上海人来说还是遥不可及的。只有富有的商人、时尚明星和名人才能与之平起平坐。

唐晨一品

与汤臣一品相比，上海紫苑别墅可谓“悄然开放”。始于2000年的上海紫苑，位于佘山南麓，北临山麓水系紫坛。它占地1389亩，300多亩水域蜿蜒其中，形成13个岛屿和一个半岛。这些岛屿由欧洲风格的彩钢桥连接，水边的别墅配有私人码头。整个社区都是用石头铺成的。在上海的别墅项目中，它几乎是“唯一的一个，没有分号”。

上海紫金花园聘请了一大批国际知名艺术家，建造了268栋风格各异的别墅(包括北美、地中海、莱特草原、巴洛克和中式庭院等)。)。

2003年，位于佘山南坡(阳坡)的紫苑八号别墅以1.3亿元的总价推出，一举成为区域基准建筑，开创了国内别墅总价1亿元的先例。

2013年9月，第二代紫苑“外滩印象”99号别墅竣工，这也是268栋别墅中的最后一栋。当时，据开发商透露，99号别墅“外滩印象”的价格肯定会超过10亿元。

我还能说什么？你只能借用德云社的一句名言:“你根本无法想象你父亲的幸福……”

崭露头角的阶段(2008 ~2017):我想生活在盛开中

2008年次贷危机后，以“万宝·赵晋”为代表的领先房地产企业开始在上海打“第一桩”。

自那以后，上海的新住宅公寓如雨后春笋般涌现。在此期间，房地产市场出现了“只需要买家”和“提高买家”等新术语。商品房消费市场进一步细分。

其中，“中远两湾城”是最具代表性的需要超级市场的市场。

2008年，作为普陀区营业额最好的超市之一，中远两湾以平均每平方米20000-22000元的价格，以250万元的总价，赢得了全新的小三房。中远两湾城现在的平均价格是多少？感兴趣的读者可以自己上网查询。

“两湾一屋”是潭子湾、潘家湾和王家寨的缩写。它曾经是上海工人运动的发源地之一。20世纪90年代，它成为上海中心城区面积最大、危险棚子最集中、影响最广的棚户区。

后来，“两湾一屋”改造工程被命名为“中远两湾城”。这个大型商品房小区的设计理念非常先进——绿化覆盖率超过40%,一楼框架空，建筑布局密集；八大主题，如6公顷的中央公园和1.85公里长的苏州河景观海岸线；它还配有一个现代化的九年老中远实验学校，一个高标准的幼儿园，中潭路商业休闲街，一个灯光网球场，一个阳光游泳池，一个高端会所等。，以及先进的大容量净水和生活垃圾处理系统...

该项目于2006年2月全部完成。经过七年的开发建设，一个贫瘠落后的两湾一居棚户区已经改造成为上海内环路上最大的现代生态居住区“中远两湾城”。目前，该社区约有10，000户家庭，人口超过30，000人。

如果说“中远两湾城”是上海当年住房改善的代表，“浦东星河湾”则是上海住房需求改善市场的“神话”。

2009年，浦东华牧板块的新房子卖了2-3万元/平方米，而星河湾卖了5万元/平方米。那时，你可以随意在市中心的黄埔、静安和卢湾等核心区域购买高端房产。

这是中国浦东干部学院旁边的高端房地产，因为“商人后花园”的概念被创造出来，使人们把它作为维护和发展政商关系的重要资源。因此，当时住在浦东星河湾是一个好主意，你不能没有任何代价(“五年前，它也是上海的一个精英”)。

那年八月发生了什么事？一些新闻媒体记录了浦东星河湾当日的销售盛况:“8月8日上午7: 00，准客户陆续上门看房，10: 00签约。.....上午9点30分，浦东星河湾俱乐部的入口处停满了名车。根据项目物业的统计，当天有3000多趟列车。其中，雷克萨斯、奔驰、法拉利、宝马、沃尔沃等新名车的确引人注目。.....认购在上午10: 00开始，第一套房子在10: 05售出。截至下午3: 00，已有230个单位被认购，平均每小时售出46个单位。星河湾昨天向cbn记者提供的数字是，最终销售额达到40多亿元。据统计，开业6个小时后，平均每小时销售额超过6.5亿英镑。”

如今，成为浦东星河湾的主人基本上是上海成功中产阶级最有价值的名片。

浦东星河湾

稳定发展阶段(2018年至今):不投机！

2018年以来，在中央政府“分类调控、城市政策”的指导下，上海房地产市场进入了一个更加稳定有序的发展阶段。

随着“住无投机”的理念深入人心，十年前的“日日夜夜排队，难找房”的现象在这个城市已经一去不复返了。

在过去的两年里，笔者走访了房地产，发现上海购房者的心态好多了。我还记得，就在狗年春节过后，在宝山新房子项目，一个住在附近的老阿姨很早就来咨询:“我儿子有计划要生第二个孩子，需要更换大房子。我听说这里有一栋联排别墅。通常他们都很年轻。夫妻俩要上班，没时间来，我先去看看。”

作者问他:“你害怕这么早不买吗？”阿姨回答说:“那不用担心。我们计划今天经营几个房地产，这只是第一个。现在有许多好房子，关键是要适合我们。”然后她说:“即使你不能买新房子，二手房也可以考虑。我们只想为自己而活，选择很多。”

有人在网上把它总结得很好:“上海楼市20年，有形的政策和数字，无形的喜怒哀乐。”时间还在流逝，房地产市场的故事不会继续下去...