长租公寓要凉凉？真相只有两个字：缺钱！

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2019年，长期租房的日子用一个普通的词来形容，那就是“冰与火”。

租金大幅降低。

例如，猫哥在2018年关注了北京天通苑地区的房价。去年，17㎡的单间价格约为3300元，今年，同一类型的房价已降至2700元左右，可以获得一些“可有可无”的优惠券。

然而，一些长期租赁公寓的价格也在大幅上涨。

湾流国际位于三里屯。去年8月，这里一套面积为28平方米的公寓已经达到惊人的13200元/月。不到一年，房子还是原来的房子，广告语言没有变，但价格几乎翻了一倍，达到25700元/月。

这个价格已经大大超过了另一个大家都比较熟悉的长期租赁公寓——万科翡翠学院。

当时，万科翡翠园问世时，10年180万的租金成为头条新闻，15000元/月的最低租金单价已经是“可怜而有限”。每个人都认为万科疯了，但我没想到别人会租得很好。前48套打算全部租出去。

如果你看看每月的总租金，三里屯的这套公寓是玉院的171%，不到两倍，但你应该知道这个房间只有28平方米，根据玉院的数据，公布的最小的公寓也是86平方米。如果你看看每平方米的租金，翡翠学院只有174.4元/平方米/月，而这个房间是916.9元/平方米/月。

如果租金上涨都是这样的话，那些预订了长期租赁公寓的人会省下很多钱，而那些长期租赁公寓的经营者可能会微笑。不幸的是，现实并非如此美好。

02

长期租赁公寓有望进入市场。

无论从政策上还是从资金上来说，长期租赁公寓的发展都可以称得上是“支持”，尤其是在“无房投机”和“租售并举”之后，租赁市场成为了一个很大的出路。

国家鼓励租赁市场，努力使租赁成为房地产市场的主流，成为市场的中坚力量；

资本鼓励租赁。除了各种私募股权基金，就连银行和信托等传统金融机构也开始倾向于租赁，有很多人进入了这个市场；

普通人也希望租赁市场有所作为。他们希望有一个好的出租率，如果他们有房子，他们希望大量的长期租赁公寓将集中进入市场，这将降低租金，甚至降低房价。

当时，典型的口号是:“你不必买房子，你仍然可以在租来的房子里过上好日子。”

这句话最常见的地方是一些"高压"和"精装修"的长租房广告，以及这些长租房的研究报告。

说实话，这种说法没有错，但它总是透露出一丝中国人的辛酸。租房者想:“你可以在自己的房子里过上更好的生活，但你就是买不起。”

然而，这种无奈的现实迫使长期租赁公寓在房地产市场上破洞而出，并强烈进入人们的视野。数百个长期租赁公寓品牌正在四处打转，非常热闹。然而，在短短的一两年时间里，许多公司完全上演了一出“看着他爬上高楼，招待客人，然后推倒大楼”的戏剧。

03

竞争的代价是“生死攸关”。首先，它无法持续。众所周知，一些小型平台开始流失，一些中型平台被打爆。最后，在2018年底，市场被长期租赁公寓的雷声惊醒。

在过去的六个月里，第二个不能熬夜的人实际上是一家房地产企业。2019年年中，上市公司玩不起。

一些住宅企业在进入市场时被迫适应这种情况。毕竟，他们已经获得了如此多的自我维持的财产，他们建造的房子不得不出租。一些房企在房地产转型过程中主动进入市场，“闻一闻味道”。在房地产市场上，房企不分得一杯羹是不合理的。

资本市场中谁的嗅觉更灵敏，是资本还是房地产企业？

5月14日，施琅绿色集团(0106.hk)宣布将剥离五项非房地产业务，如亏损阶段的长期租赁公寓业务，归控股集团所有。就在两个月前，施琅公寓还获得了由中国住房协会和益居研究院联合颁发的“2019年中国长期集中租赁公寓十大运营商”称号。

6月11日，另一家房地产公司——远洋运输集团(3377.7港元)也面临在今年内剥离其长期租赁公寓业务的风险。今年下半年，有可能首先剥离长期出租公寓和医疗业务，也不排除可以“解放你的灵魂”的远洋运输公司将被独立出售。

大型企业在这一领域也受挫。中信国安的"国安"拖欠了房东的房租，所以很多房客都被房东逼着搬家，而很多房客至今都没有收到"国安"的退款。尽管这与群体层面的困境有关，但至少表明长期租赁公寓的盈利能力令人担忧。

在这种担心下，一些企业停止了承接项目，一些企业开始在营地项目中易手，团队规模缩小。一些企业明确没有寻求规模，只是开了几个精品项目。据悉，万科特许经营的5万平米长的公寓项目在初始投资1亿元后仍有负现金流，目前正准备转让。

嗅到未来，然后离开，这对每个人都有好处。

04

为什么要大撤退？

只有一个事实:缺钱！！！地主家里没有多余的粮食。

长期出租公寓的利润是多少？美国相对成熟的收入体系依赖于资产组合的持续运作，通过出售资产获得增值回报，并通过资产更新提升竞争力。

事实上，在中国，长期租赁公寓有一些利润点。空来自抵押贷款的收入、来自租金的收入差、服务费、违约赔偿金、来自金融服务的收入以及来自衍生品的收入，事实上，如果它是针对单个套房的，它仍然是可以的。

然而，目前许多公司都在追求规模效益，盈利模式基本上是“收房子-收租金-收更多的房子-收更多的租金”。因此，去年，“地主觉得资本应该吸年轻人的血”基本上是长期出租公寓经营者在拿房子时的正常竞争。

事实上，这种抢夺房屋的状态是不可持续的，这间接推高了成本，并且是对资金链的挑战。但是，除了前期投入的大量资金外，在四处游玩之后，投资圈基本上并不乐观，很多项目都是断粮。

如果你没钱进来，你可以自己挣。没那么容易。

经营者基本上已经学会了“金融手段”，但这种金融手段在国外并不流行“reits”，因为中国很难发行reits或类似reits的产品，所以他们的目标是租赁贷款。

谈到贷款，有关各方一拍即合。经营者用第一个月租出去的房子来获得全年的租金，杠杆作用筹集了更多的房子。租金贷款的经营者通过租金贷款找到了客户，而租金贷款的真正贷款人，如一些“半死不活”的消费金融公司也发现了新的应用场景.....

只有一个问题。长期租赁业务的融资率基本在5%以上，而长期租赁公寓的回报率只有1%-3%，一般低于一线城市的2%。也就是说，规模越大，你损失的钱就越多！

据说租出所有的房间并适当地消化差价是不会完成的。没那么容易。

2017年3月，龙湖宣布将进入长期租赁公寓领域。今年龙湖关羽共有15000间手术室，截至2018年底，共有53000间手术室，整体入住率为50.1%。不过，业内专家表示，这样的入住率绝对不会赚钱。数据也反映了这一点。在过去的两年里，龙湖总共损失了2.34亿元。

05

仍有资本愿意投资长期租赁公寓，阿里和腾讯都在增加头寸。

今年3月，蛋壳公寓完成了5亿美元的C轮融资，今年6月，免费B轮融资宣告结束，融资额为5亿美元，估值为45亿美元。

如果你不能玩，给那些有资本的人让路。蛋壳公寓赢得了爱租，湾流国际赢得了兴和创业，我爱我家购买了蓝海，安贞集团收购了逗号公寓......

因此，提高价格和降低价格并不出人意料。价格上涨，因为有利润压力，价格下降，或吸引更多的入住率，都是为了赚取利润。

然而，现在长期出租公寓的经营者已经引入了“分新”游戏。仅仅过了一年，风向变了，长期出租公寓经营者心中的“甜蜜”从高端白领变成了低端“蓝领”，从租房变成了租房，蓝领公寓应运而生。

它之所以“新”，是因为过去有相当多这样的“蓝领公寓”，但当时的名字是“白领公寓”，由个人所有，即集体租房。然而，目前的蓝领公寓是为员工租用的宿舍，已经从c2c变成b2b，而且变得更高更正式。毕竟，北京和杭州等许多打击集体租房的城市已经开始支持蓝领公寓。

然而，长期租赁公寓的经营者谁改变轨道，不应该对蓝领公寓的价格上涨太难。毕竟，基层蓝领工人要生存并不容易。