洪灝：中国经济短周期是房地产库存和建设周期

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乐居财经新闻李莉8月8日，交通银行国际部董事总经理兼首席策略师洪灏在三亚发表了题为《房地产周期:这是不同的吗。

他说，定量研究发现，中国经济的短周期基本上是房地产存量和建设的周期，基本上中国经济的每个短周期都会在三到四年内从低谷到高峰再到低谷循环一次。2018年第四季度，中国经济的短周期，即中国房地产的库存和建设周期，在触底后迅速恢复。今年，建安房地产投资同比增速开始回升，基本达到近两位数的同比增速。与此同时，在过去，从2016年到2018年上半年，房地产开发商收购和囤积的土地在今年第四季度开始逐步开发。与中国上一个经济周期的方向没有什么特别的不同。

从2005年到2019年，家庭可支配收入远远超过了房价的增长率。与此同时，每个家庭用于偿还抵押贷款的可支配收入比例现在约为40%，这比过去几年高得多，因为最近房价仍在上涨。但我们同时看到的是，从历史角度来看，人均可支配收入的40%的按揭还款相当于2007年底的高点，相当于2011年的40%左右。

自2005年以来，北京、上海、深圳和广州的可支配收入与抵押贷款的比率一直在上升，而深圳是最大的问题。房价涨幅远远超过家庭可支配收入的收入。深圳每个月的可支配收入接近100%，这非常令人担忧。回想1998年香港房地产泡沫破裂，董建华同志呼吁兴建85，000个单位，让市民自置居所，当时全港市民都上街游行，与现在的情况差不多。我们看到的是，香港的可支配收入约为100%至110%，而深圳与香港1998年的房地产泡沫水平非常接近，令人十分担忧。

洪灏表示，这些一线城市是超大型一线城市，其城市化速度和经济增长速度远远超过二三线城市。

一线城市和东南沿海城市的房价增长速度远远快于家庭可支配收入的增长速度，但在西部、西南部和东北部，房价的增长速度实际上慢于可支配收入的增长速度，也就是说，虽然房价上涨很快，但我们的收入增长更快，所以与家庭收入相比，房子越来越容易买到。所以不久前，有消息说铁岭的房子要多少钱。

总的来说，如果我们相信统计局的统计，中国的房地产市场没有特别明显的泡沫，一些城市的房价过高。这也可能是我们制定政策时，不同城市的政策不同的最有力的证据。

在本轮房地产投资周期中，有两个非常重要的变量，一个是房地产开发商资本投资的同比增长率，黄线是房地产建设投资的同比增长率，红线是房地产开发商征地的同比增长率。其他彩色线条是房地产开发商的资金来源，包括银行资金来源和房地产开发商自有资金来源。让我们来看看房地产建设同比增长率和征地投资同比增长率的黄线。这两条线都远远快于其他房地产开发商资金来源的同比增长率，也就是说，房地产开发商的资金消耗率远远大于其资金来源，房地产开发商的自我储蓄水平正在下降。

不仅个人家庭在消费储蓄，房地产开发商也在消费自己的资金来源，因为开发速度在加快，但资金来源却在放缓。因此，两个最重要的部门同时消耗自己的储蓄。这样的市场让每个人都觉得消费开始减弱，消费者信心开始降至历史低点。据说今年的电影票房十多年来首次出现负增长。

因此，我们现在正在制定政策。我们刚刚看到，房地产开发投资正在增加，因为开发商不断消耗自己的资金。此时，为什么中国经济仍未感受到周期复苏的势头？因为我们看到其他指标，包括工业产出、库存和利润，它们都是同步甚至滞后的指标，也就是说，虽然房地产周期作为一个领先的指标正在复苏，但复苏的速度并不像以前那么快，复苏的力度也没有立即波及到社会宏观经济的其他部门，这是一个尴尬的境地。

最后，洪灏指出，在制定政策时，宏观经济研究总是谈论边际效应。当周期运行到这一阶段，我们需要考虑房地产周期在短期内对整体宏观经济的引导作用，以及从长期来看整个宏观经济是否存在严重的房地产价格泡沫。这两个因素是我们在边际决策中需要考虑的最重要的因素。