7月房企拿地节奏放缓

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中原地产研究中心的数据显示，受融资难度和融资成本降低的影响，上半年房企积极征地。然而，自7月份以来，房地产企业的土地收购步伐明显放缓。

融资方面收紧了

根据中原地产研究中心的数据，从1月到7月，房屋企业在招投标、拍卖和挂牌市场上整体上积极收购土地。权益总额超过600亿元的企业包括碧桂园(港股02007)、万科、融创和中海，征地金额分别为1086.13亿元、1029.84亿元、685.37亿元和623.79亿元。此外，49家企业获得了超过100亿元的土地，创下了新纪录。2018年同期，仅有38家企业收购了100亿元以上的土地。

然而，融资收紧已经开始。5月17日，中国银行业监督管理委员会发布了相关政策。对于房地产行业，相关政策文件重点控制了银行机构的五种行为，即表内表外资金直接或变相用于土地出让融资；未严格审查房地产开发企业资质，对“四证”不全的房地产开发项目违规融资；个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金被挪用购房；资金通过影子银行渠道非法流入房地产市场；M&A贷款和经营性房地产贷款等贷款管理不善，资金被挪用于房地产开发。同时，相关政策严格控制了信托领域的房地产前期融资。

7月12日，《关于房地产企业申请办理外债发行备案登记有关要求的通知》发布，对房地产企业发行外债“下了一个紧箍咒”，规定房地产企业发行外债只能用于替代下一年度到期的中长期外债，同时要做好外债发行和申请的披露工作，并做好总体规划。

记者了解到，除了出台相关文件规范房企融资行为外，监管部门最近还对一些前期征地力度较大的房企进行了窗口指导，明显是为了给土地市场降温。

房地产公司很谨慎

近日，有媒体报道称，R&F地产(港股02777)近期发布内部文件，表示原则上在2019年下半年暂停征地，并提到要以项目销售完成为第一要务，在确保销量的基础上追求项目收入最大化，促进销售，回收资金。R&F地产公关部相关人士向《中国证券报》透露，目前集团公司对这份传阅文件的内容没有外部官方口径。

数据显示，自7月份以来，房地产企业收购的土地数量有所减少，且差异明显。7月份，仅万科、中海、骏发集团三家房地产企业就收购了100多亿元土地，股权收购金额分别为283.1亿元、174.99亿元和103.8亿元。只有15家企业获得了超过50亿元的土地。

中原地产首席分析师张大伟认为，在融资紧缩的预期下，房地产企业的征地意愿开始下降。与第二季度相比，房地产企业放缓了土地收购的步伐，对非热点土地关注较少。从征地企业的性质来看，国有企业占很大比重。资本成本已经成为企业获取土地的主要决定因素。根据土地交易情况，7月份，以二线城市为主的许多城市的住宅小区的地价都有所下降。总体而言，住宅企业的资金链分化严重，大多数企业仍处于降低杠杆的阶段。尤其是，在2016年左右购买了大量“土地大王”的企业，最近获得的土地非常少。张大伟预测，8月份土地市场和房地产市场可能全面降温。