四问城市“地王潮”蔓延 对未来房价影响几何

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今年以来，一、二线土地市场已出现100多块高地价、高总价、高单价的“三高”地块。6月，这种“土地国王”的浪潮继续蔓延。在第一周，北京、深圳等地仅在三天内就出现了12个“地王”，房价普遍高于周边地区的房价。房地产企业疯狂征地的信心是什么？受欢迎的情节注定要走高端路线吗？对未来房价有什么影响？

房地产企业抓住“土地王”的信心是什么？

二季度以来，一、二线城市的土地市场呈现出遍地开花的“地王”景象。一些分析师认为，“地王”的频繁出现在本质上是不可避免的，预计许多支撑因素不会在短期内消失，至少在第二季度会持续下去。

据中原地产研究部最新统计，截至5月31日，今年全国土地市场共有105块土地，总价格超过15亿元，国有房企的征地比例明显处于历史高位。北方一线城市广州和深圳的热门地块，以及房价快速上涨的南京和合肥等二线城市的地块都以高价出售。

5月11日，格力地产以每平方米37675元的底价赢得了上海四景的称号。5月13日，南京连续拍摄7个地块，每天获得近249亿元；此后，保利地产、泰和、时代、郑融等企业先后拍卖了上海、广州、苏州、武汉等城市的“地王”。两周后，信达地产以95.94%的溢价收购了杭州市滨江区郑航仓储(2016)9号地块；5月30日，合肥再次掀起“高潮”，12个地块获得96亿元，其中建发两次获得相关地块，升水率超过340%。

6月份，土地市场的“高烧”并没有突然停止。根据中原地产研究报告的数据，仅在6月的前三天，一二线城市就有12个“地王”，总营业额为327.5亿元。

值得注意的是，6月3日，北京市国土资源局官方网站正式将通州文化区的一处多功能用地挂牌，初始价格为87亿元，挂牌时间为6月23日，被媒体称为准“土地王”。

房地产企业“疯狂”抢地事件背后是什么样的商业逻辑？在这方面，cric Cree研究认为，这一现象的主要原因是房地产企业“富有”。

克里克说，一方面，住房企业的融资环境已经逐渐放松，而此前的降息举措使得融资成本越来越低。企业借此机会大规模筹资，现金持有量普遍增加；另一方面，随着房地产市场的复苏和“去库存化”效应的明显，大多数房地产企业的销售数据显著增加，这使得房地产企业持有的现金量增加更加明显。

房地产企业如何承担沉重的成本？

“地王”的频繁出现也反映出房企资金更加充裕，未来的竞争将会越来越激烈。

据中原地产研究部统计，6月份前三天，前20家基准房地产企业的征地总额达到244.65亿元，在5月份超过531亿元的基础上，本月继续保持高位。房企包括首开、金茂、雅居乐、龙湖等。积极收购土地，今年前20家基准房企的土地收购量已超过2372亿元。

房企的高投资“孤注一掷”能否换来高回报，取决于市场趋势。

“目前，拿地的房地产企业基本上都是国有企业，这与这类企业近期财务水平中可用资金较多有关。”易居研究院智库中心研究主任严跃进在接受Zhongxin.com(公开号码:cns2012)采访时表示，与其他投资领域相比，房地产市场的投资仍然乐观。

严跃进表示，对于高价拿地的企业来说，近期的重点是如何拆包项目，即如何防止后续市场降温造成产品定价困难；同时，这样的房企在后续市场会遇到一些营销困难。该项目将采用多阶段销售模式，即分三个阶段开盘:第一阶段价格略低，达到收回土地成本的效果；第二阶段价格略高，实现部分利润；在第三阶段，我们将迅速提价以赶上高利润。

中原地产首席分析师张大伟表示，住房企业开始从国有企业向民营企业扩散。预计2016年土地竞争将越来越激烈，企业经营难度也将增加。“根据目前地价超过房价的趋势，房价在未来两年内将上涨100%以上，这些地王才能进入市场”。

王迪未来会推高房价吗？

事实上，"地王"在热点城市的频繁出现已经成为当前的热门话题，"高价交易"意味着未来"高价入市"。对于一些二线城市来说，“去库存化”的压力正在减弱，房价正在迅速上涨，这可能引发一系列连锁反应。

根据中原地产研究部的报告，二线城市已经成为本轮“土地王潮”的绝对主力。在今年5月31日前出现的105个总价“地王”中，二线城市占74%，其中南京有16个总价“地王”。

“底价超过房价已经成为常态。虽然“地王”并不完全代表未来的市场价格，但未来的房价很难不受如此多集中现象的影响，”张大伟直言不讳地说，尤其是南京、合肥、厦门和苏州，它们的房价正在迅速上涨，已成为“地王”密度最大的二线城市。“如果没有有约束力的政策，房价将来可能会爆炸”。

基于大量“土地大王”的出现对房地产市场的影响，克里克克里研究公司(cric Cree Research)表达了同样的担忧，“这可能会直接导致一些城市出台‘限购’政策。”

事实上，为了遏制“地王”的蔓延，地方政府已经出台了“土地限价”措施。5月27日，南京市委宣传部通过官方微博发布消息，称南京市政府出台了新的土地政策，实行土地出让最高限价，如果报价超过限价，将终止土地出让。南京也成为继苏州之后中国第二个实施“土地价格限制”的城市。

受欢迎的地块建筑是全面的还是高端的？

从上述土地市场出售的土地来看，“地王”不再集中在市中心地区，最近在北京和上海拍卖的“地王”是以前主要需要的地区。

Zhongxin.com记者发现，6月2日在京拍卖的三块地块分别位于中关村环保科技园、顺义区后沙峪镇和延庆新城，从地理位置上看，均位于六环路以外。根据拍卖价格，如果房地产企业想盈利，未来的预期售价将超过6万元。就这个地区新房的平均价格而言，已经是高档豪华住宅的价格了。

“未来的奢侈是难以避免的。”张大伟直截了当地表示，未来新上市商品房的定价将出现高端化趋势，许多过去被视为非豪宅的领域将供应大量豪宅项目，这将对市场定价产生重大影响。(钟青)

编者:耿培