中泰证券:地产销售分化信托融资收紧 关注高分红龙头

本篇文章1526字，读完约4分钟

重点公司合同销售情况

根据凯瑞的数据，本月主要公司的合同销售额分别为15.19%、43.48%、14.65%、12.83%和39.76%。与6月18日相比，6月19日重点公司销售额增长13%，其中融创中国同比增幅最大，为11.4%，万科、保利地产、华夏幸福和徐汇集团分别增长1.8%、-0.2%、0.0%和-3.7%。

二手房月成交量:环比增长率为4.62%，同比增长率为13.82%(按面积)

本月，中泰追踪的40个大中城市一手住房总交易面积为2381.79万平方米，环比增长4.62%，同比增长13.82%。其中，一线、二线和三线城市一手住房交易面积分别增长6.54%、14.20%和-10.65%；同比增长率分别为18.90%、37.00%和-15.54%。

二手房月成交量:环比增长率-12.33%，同比增长率-5.38%(按面积)

本月，中泰追踪的14个大中城市二手房交易总面积为552.03万平方米，环比增长率为-12.33%，同比增长率为-5.38%。其中，一、二、三线城市一手住房交易面积分别增长-16.47%、-8.96%和-21.27%；同比增长率分别为-17.98%、20.46%和-54.55%。

库存:可销售面积环比增长0.73%，净化期为7.78个月(按面积计算)

本月，中国和泰国跟踪的14个大中城市的住宅销售面积总计5310.89万平方米，比上个月增长0.73%，去化学化期为7.78个月。其中，一线、二线及三线住宅楼宇的实用面积分别上升-0.65%、2.64%及0.72%。一线、二线和三线退役周期分别为9.88个月、5.78个月和8.23个月。

40个城市的土地交易:价格比上个月下降，一线交易计划增长率为-13.1%

本月，全国40个大中城市土地供应规划建设面积为9886.9万平方米，环比增长-21.9%，同比增长-9.4%；出售土地规划建筑面积9056.5万平方米，比上个月增长-18.2%，同比增长-12.1%，其中一、二、三线城市分别增长-13.1%、-3.8%和-30.2%；平均交易价格上涨17.8%，总交易价格下跌3.6%。本月，全国40个大中城市的地价率为19.29%，比上个月上涨0.39%。一线城市地价为23.43%，二线城市为17.07%，三线城市为20.62%。

投资建议

6月份，重点房地产企业销售逐月明显好转，新房市场整体销售继续呈现结构性复苏，主要集中在部分一、二线重点城市，四线城市增速继续为负。在政策方面，中央政府坚持“稳定土地价格、稳定房价、稳定预期”的基调，地方政府坚持“按市决策”的差异化监管。

就资金而言，本月，银监会限制信托机构投资房地产行业，旨在近期为热门二线城市的土地市场降温。住房融资开始转向海外，成本增加；与此同时，南京、成都等许多二线热点城市的抵押贷款利率已经上调，未来的市场走势仍有待观察；

在估值方面，近期该板块的回调导致重点房地产企业的市盈率估值在6-10倍之间，估值较低，表现稳定，整体头寸目前也处于较低水平。

在当前行业低迷尚未见底、融资缺口收紧的背景下，由于城市的政策和监管，有望实现持续的边际改善。结合之前的周期，基本面底部的行业估值较低，通常相当于一个好的买入点。由于目前的周期与以往不同，行业监管可能会长期保持一个城市一个政策，市场整体波动性下降，行业整体增速放缓，导致从数量向质量转变的思路。投资机会需要从追求贝塔变到寻找阿尔法，房地产股的整体股息收益率持续上升。建议继续关注基本面优秀的行业领军企业:万科、保利、融创，以及受销售节奏小幅放缓影响的内部控制优化增长一线:华夏幸福和徐汇

风险预警:房地产行业调控政策超出预期，资金低于预期