北京发布新版租房合同范本 出租人不得单方提高租金

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热点焦点■本报记者王松才

7月8日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市市场监督管理局正式发布了《北京市房屋租赁合同》、《北京市房屋租赁经纪服务合同》和《北京市房屋租赁经纪服务合同》三个合同示范文本，自发布之日起正式实施使用。

在具体合同的执行中，有几个新的内容值得注意。一是禁止集体租房或分房，不允许改变房屋内部结构，以床位形式变相租房。第二，关于租金，未经双方协商一致，出租人不得在租赁期内单方面增加租金。第三，关于续租，如果出租人继续出租，原承租人在同等条件下享有优先租赁权(原承租人重大违约除外)。

除了关于租赁方式和租金的规定外，新的住房租赁合同示范文本重申了集体租赁政策。

新版房屋租赁合同示范文本显示，根据《关于颁布本市租赁房屋人均居住面积标准的通知》(京房发[2013]13号)，本市房屋租赁应当符合建筑、消防、治安、卫生等安全条件。，而原本规划设计为居住用房的空应该是最小的出租单位厨房、浴室、阳台和地下储藏室不得出租给人居住。出租屋人均居住面积不得少于5平方米，每间房居住人数不得超过2人(有法定维修、保养和维护义务的除外)。

北京市发布的新租赁合同示范文本中纳入分割房和集体租赁房具有重要的法律意义。据58房屋研究院首席分析师张博介绍，虽然此前的租赁规定对空住宅的划分有直接要求，但在实际操作过程中，许多长期出租公寓的经营者会采取各种突破。方式，包括客厅和阳台的划分和利用空，有一个明确的法律标准，当它被纳入租赁合同。租赁合同本身受合同法的约束。违反租赁合同会影响出租人的利益，甚至导致合同本身无效并要求相应的赔偿。因此，北京新的租赁合同可以视为租赁管制的进一步升级，将对租赁业的健康发展起到重要作用。

易居研究院智库中心研究部主任严跃进向《中国经济时报》记者表示，北京发布了三份合同文本，涉及房东委托出租屋、个人委托出租屋、房东个人租赁交易三个领域，是相对全面的政策，也有助于后续的租赁交易，对大力发展租赁市场、保护市场参与者权益起到了积极作用。

严跃进表示，政策讨论相对较多的是关于集团租金的控制等方面。禁止集体租房体现了严格管理和控制租赁市场的指导思想，特别是防止各种非法分割房屋和变相集体租房。从群体租房的角度来看，在实际过程中仍被许多低收入群体所认可，因此类似的控制会在一定程度上迫使一些群体寻找新的住房。当然，在实践中，地方政府可以积极公布相关的住房信息，即有必要进一步降低租户的租赁成本。后续还需要在集体宿舍等方面积极开展供应工作。在类似政策下，相关中介机构也需要积极转型，以形成更好的商业模式。

严跃进告诉记者，对于北京来说，这样的政策对全国其他城市也有借鉴意义。特别是，该政策提到了提交租赁相关合同的概念，这实际上是为了促进租赁业务的更好发展。在实践中，租赁合同的备案相对较少。如果在后续中有备案的概念，将对促进租金和租赁交易的稳定起到积极的作用。

诸葛房产搜索数据研究中心的分析师杨告诉记者，新版《北京市房屋租赁合同》已于去年7月开始实施。在合同中，通过设立与房屋整体租赁和转租相关的条款，明确禁止非法集体租赁。以前，集体租房的问题屡见不鲜，现在被纳入新版本的合同中，这样租户就可以有证据依法跟踪和维护自己的权益。

杨表示，新合同模式的出台对租赁市场的影响体现在两个方面:一方面，避免安全隐患有利于租赁市场的规范健康发展。另一方面，出租屋更加规范，这可能会在一定程度上影响市场供给，但相对较小，难以撼动整个市场。现在北京的房租水平已经相对稳定了。