聚焦长三角｜专家研讨：长三角一体化背景下房地产发展新空间

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长三角一体化作为一项国家战略给房地产市场带来了哪些机遇和挑战，如何发展房地产市场才能更好地支撑长三角一体化的顺利进行，成为当前社会关注的焦点之一。“长三角一体化上升为国家战略背景下的房地产市场发展”论坛近日在中国金融信息中心召开。上海亿居房地产研究所、华东师范大学东方房地产研究所、上海房地产经济协会和中国金融信息中心联合主办。

上海易居房地产研究所所长、华东师范大学终身教授张永岳在讲话中指出，房地产业在进一步推动我国高质量城市化发展的过程中仍需发挥重要作用。在加快长三角一体化的进程中，房地产业是不可或缺的。房地产开发需要寻找新的动能，因此要积极关注长三角一体化背景下中心城市、城市群和小城镇发展中的新挑战、新机遇和新机遇，特别是新兴产业崛起下的新规划和新机遇。我们应该在政策层面、理论层面和实践操作层面关注这一新课题。

六大渠道将影响房地产市场

华东师范大学经济管理系东方房地产研究院执行院长胡金星副教授代表研究团队在论坛上做了关于长三角一体化上升为国家战略背景下房地产市场发展的专题报告。他从长三角一体化的内涵、世界五大城市群协调发展的比较及其对长三角一体化的启示、长三角一体化对房地产市场的影响渠道以及研究结论和建议四个方面进行了分析。研究团队认为，长三角一体化将通过六个渠道影响住房市场:城市化、城市定位、产业转移、基础设施、人口流动性和投资。例如，在公共基础设施建设方面，报告认为，高铁对城市群中不同规模城市的影响是不同的，而地铁对当地和周边房地产市场有明显的推动作用。在结论和建议部分，研究团队指出，在长三角一体化背景下，房地产企业投资领域的选择更为重要，无论是房地产开发还是房屋租赁市场。对于租赁住房市场，核心城市和区域性中心城市是投资的重点。对于商品住宅市场，需要综合考虑城市化发展水平、城市重新定位、产业结构、人口流入和居民人口规模、地铁和轨道交通等固定基础设施建设以及投资规模等因素进行战略选择。

合作开发创造投资机会

上海房地产经济协会会长沈表示:首先，长三角一体化已经上升为国家战略。一年来，政府、企业、理论界和研究机构对此高度重视，从不同角度进行了研究，深化了长三角一体化的实现。理解中国经济发展的重要性；第二，随着长三角一体化的发展，当前的研究重点应放在如何推进一体化的实施上；第三，长三角综合示范区是一个良好的起点。从房地产的角度来看，有必要研究并提出长三角综合示范区房地产系统设计的思路和操作路径，并整合付诸实施。基于目前的研究趋势和上海、江苏、浙江、安徽房地产协会及相关研究机构的下一步工作，将对长三角一体化的具体推进具有相应的启发意义。

徐汇控股集团董事长林忠表示，面对长三角一体化的理念，作为一个企业，将会深入思考战略意图、要实现的目标和目的、相关技术和方法、未来规划成果、相关企业面临的机遇和挑战等。特别是，有必要关注几个问题。首先，长三角一体化发展的驱动力和竞争力不能依赖于一个城市，而是依赖于更多城市的合作和共同努力。第二，在土地面积的约束下，要注意人流、物流、信息流、资金流等更加顺畅的流通机制，使参与者能够发挥更重要的优势。第三，要研究补短板、做长板的内容，实现合作共赢的生态发展目标，实现市场无障碍、分工合作效率更高的市场机制。

易举企业集团易和高级管理教育事业部总经理马表示，长三角一体化的理念水平高于京津冀协同发展，这是其优势所在，需要积极把握。长三角一体化的发展，必须遵循客观规律，循序渐进，才能实现建设目标不是一蹴而就的。从发展和投资的角度看，要重视长三角一体化发展的新机遇。首先，像青浦吴江和嘉善这样的三省市交界处，可能是未来规划的重点。二是研究一些新的政策改革领域，包括上海临港和南通。三是研究卫星城及其下属的新兴产业。第四，有必要研究人口持续流入城市的投资机会，包括铜陵、台州、绍兴和衢州。

整合概念的多维研究与实现

绿地金融集团首席战略官李翔表示，对于长三角一体化的研究，有必要研究其相应的差异属性。例如，就人口流动的要素而言，需要注意的是，其他地区可能存在明显的人口从农村向城市迁移，而这种现象在长三角地区相对不明显，更多的是呈现双向流动的效应，包括养老和人才流动等。这种特殊性的研究为后续的精确投资市场提供了重要支持。此外，从房地产的角度来看，未来的研究需要强调政策方向的导向，重点研究房地产行业在这一领域需要发挥什么样的作用和作用，以及可以借鉴的相关国际国内优秀经验。

万科上海区域投资合作发展部总经理黄朝军表示，简单地从“一体化”的角度来理解长三角，我们可以看到长三角的特点是城市非常紧密。例如，中国类似高速服务区的数量和密度明显高于其他地区。类似的例子都表明，长三角一体化具有内在的优势。从国家发展的角度来看，长三角一体化应该被理解为国家改革开放的新窗口，也是国际发展的新窗口。随着这些领域的发展，将更加重视生产资料、人口和技术等要素的无障碍流动。例如，一些城市尝试了分税制机制，以防止争夺税源的问题，这实际上反映了资源在整合中更有效流动的效果。

上海房地产经济协会学术部主任田汉雄表示，长三角一体化需要在传统理念的基础上有新的理念支撑，能够体现高质量的发展方向。在未来的综合发展中，我们需要强调“互补性”的概念，也就是说，我们需要在这个前提下规划新的发展。至于“互补性”的概念，可以理解为一个城市可以充分发挥自己的特殊优势，帮助其他城市相互学习对方的长处。其他城市可以有类似的机制。通过运用这一机制发挥作用，我们可以避免各地方各行其是的错误做法。例如，在过去，为了引进某个企业，一些城市经常竞争和争夺它，这使得他们的利益难以协调。为了解决这些矛盾，我们需要加强“互补性”的概念。

中国物业管理学会名誉副会长庞远认为，长三角一体化的研究和投资应该在国际比较和国内比较的基础上进行，这将有助于形成更深层次的认识。同时，在这个过程中，我们应该拓宽思路，把二维模式转变为三维甚至更多维的模式。例如，在人口进出口问题上，我们应该认为它可以分为自然进出口、政策进出口等概念。从时间的角度来看，它也可以分为短期、中期和长期三个维度。对这种多维度的思考将有助于更全面地把握长三角一体化的概念和理念。从房地产业发展的角度，特别是结合其他地区的发展经验，我们应该积极研究新时期土地供应和土地利用方式、房地产制度安排、相关方法和路径的创新。