实录 | 陈卓林：雅居乐30%的毛利率已经很不错

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乐居金融吴来自香港

8月21日，香港jw万豪酒店特别热闹。万科、敏捷和绿景中国在三楼的几个宴会厅举行了2019年中期业绩发布会。三家房地产企业的员工、媒体和投资者使得通往会议厅的走廊有些拥挤。

舞厅6是敏捷集团的一个特别表演。4点15分，敏捷集团董事长兼总裁陈卓林、副总裁王海洋和副总裁潘志勇准时出现。

陈卓林对上半年取得的成绩表示满意。“今年上半年的业绩还算不错，尤其是预售金额可以达到52%。”对于下半年，他认为经济环境具有挑战性，但年度销售目标保持不变。据披露，公司未来三年的计划已经确定，房地产行业希望未来三年每年增长20%；在多元化业务方面，上半年的收入贡献占9%，预计到年底将达到15%，未来三年将增长10%。

根据半年度报告的业绩数据，截至6月30日，敏捷集团营业收入同比增长12.0%，达到271.14亿元，归属于母公司的净利润同比增长35.1%，达到50.77亿元，净利润同比增长21.7%，同比增长4个百分点。房地产行业上半年累计预售金额582亿元，完成全年销售目标的52%；预售累计建筑面积405.9万平方米，平均预售价格为每平方米14340元。

然而，在增加收入和利润的同时，敏捷上半年的毛利率同比下降了31.6%，而毛利率也下降了19.3个百分点，至30.3%。虽然中期业绩公告中的解释是“高毛利率项目的销售收入确认比例大幅下降”，但毛利率问题已经引起了媒体的诸多质疑。

海南岛项目涉及的毛利有信心保持在30%以上

至于公告中提到的“高毛利率项目”，外界很清楚这是一个海南岛项目，而陈卓林的回答似乎是轻而易举。它指出，整个行业的毛利率可以达到30%以上，“还不错”。根据海南岛发布的信号，他表示，2020-2022年，房地产行业将出现销售增长，尤其是海南岛项目，毛利率将相应提高。

潘志勇进一步解释说，海南岛项目的毛利率为58%，占去年敏捷收入的40%，今年为4.3%，比去年低了近10倍；去年同期收入为90亿元，今年仅为10亿元；去年同期毛利贡献了66亿元，但今年只有6亿元。“如果海南岛的调控政策不变，敏捷可能会面临困难。然而，我们非常高兴地看到，从去年4月到今年6月30日，经过一年多的时间，我认为我们已经消化了对敏捷的不利影响；我们现在站在30%线以上。”

毛利率下降的另一个原因是同期土地成本和建筑安装成本的增加。潘志勇当场发布数据:非海南板块去年同期成本为7500元/平方米，今年为8960元/平方米，同比增长17%。

“我们有信心未来的毛利率能超过30%。”潘志勇说，这种信心来自两个方面。首先，敏捷的非住宅部门的毛利率达到40%，优雅生活达到34%，环保部门也有50%以上和近60%，这将更好地提高整体毛利率水平；此外，敏捷新收购土地的毛利率约为30%。如果达不到，它宁愿不要它。

下半年，“用一半的付款买地”

除了毛利，土地储备仍然是媒体关注的焦点。据Agile发布的公告显示，截至6月30日，该公司在72个城市的总建筑面积预计为3927万平方米的土壤储备量，其中粤港澳大湾区的土壤储备量为915万平方米，占23.3%，足以满足未来4-5年的发展。报告期内新增项目28个，总建筑面积692万平方米，其中雅居乐总建筑面积581万平方米，征地金额232亿元。

敏捷表示，2019年有134个可销售项目，可销售价值超过2000亿元。可销售数量集中在华南、华东和华南，分别占31%、26%和21%，海南和云南占14%。

谈到上半年在公开土地市场上收购的土地，陈卓林认为230亿元的收购量是合理的。至于下半年的土地收购计划，他表示，雅居乐有近4000万平方米的土地储备，所以并不急于收购土地。“我们用一半的资金按计划收回土地，这取决于下半年的现金流，大约在几十亿到100亿之间。”在谈到土地收购时，陈卓林表示，下半年可能不会有那么多招标、拍卖和挂牌的机会，他会考虑收购的方向。

至于城市更新的进展，王海洋透露，雅居乐的城市更新用地价值超过1000亿，其中50%以上在广州。

我希望资产负债率将降至60%

在负债方面，截至报告期末，敏捷的负债总额为1866亿元，资产负债率为74.4%。在新闻发布会上，陈卓林解释了这一点。该公司表示，今年上半年的负债率略高于去年同期，因为房地产行业突然发展到六七个行业，上半年投资超过300亿元。

据了解，Agile目前拥有8个工业集团，除房地产业务外，还涉及房地产、环保、教育、房屋管理、商业管理、建筑和资本投资。上半年，多元化业务收入贡献率从去年同期的6.8%提高到9%。去年，陈卓林为多种经营设定了短期和中期目标，即今年其收入贡献占1-20%，3-5年后占3-50%。

在陈卓林看来，约60%的资产负债率是最合适的，但目前敏捷的资产负债率在业内，根据他的说法，“仍处于较低水平。”

潘志勇还在媒体的质疑下分析了敏捷目前的债务结构。据了解，集团今年的到期债务为383亿元，其中上半年已还清219亿元，下半年基本完成再融资约164亿元。“目前，金融机构对敏捷集团的信贷额度是1600亿，而858亿是没有用的。我们在空的房间很大。”

据披露，今年下半年约有164亿英镑债务到期，其中约139亿英镑为内债，约24亿英镑仍在香港。雅居乐将采取两种方式，在内地以双边贷款(发展贷款和M&A贷款)为主，在香港以再融资为主。它将采用银团贷款，并考虑在适当的时候发行债券。“紧缩融资政策对敏捷的影响是存在的，但并不像想象的那么大。请放心。”

绩效会议现场问答记录(删除):

问:今年上半年，敏捷在北京取得了一块土地。公司下一步会增加一线城市的布局吗？如何判断土地市场和土地收购机会？刚才我说下半年不急着买地。这是否意味着土地投资的步伐将在下半年放缓？此外，毛利率的下降是显而易见的。公告提到高利润项目没有被记录。这些高利润项目主要位于哪些城市？我什么时候可以结账？这会影响全年的财务表现吗？

陈卓林:北京的项目很好，位置也很好，因为现在价格被控制了，所以我们赚不到更多的钱，但是我们已经算过账了，有合理的回报。

说到下半年的投资，敏捷在过去几年一直保持稳定。除了多元化，尤其是房地产，今年的增长率为10%。在接下来的几年里，如果有资金，预计将增长20%。你能赚多少钱？今年上半年，我们收购了230多亿元的土地，整个行业的土地收购排名都在20位以上，但我们的价值，尤其是工业地产，实际上是物有所值的。

在今年下半年，我预计再拿一半的付款，估计在几十亿到一百亿之间。我相信下半年会有机会。投标、拍卖和绞刑的机会可能不多，但应该有收购和合并的机会。

至于毛利率，整个行业的毛利率达到30%以上是好的。此前的高点是由于海南岛，但今年相对较小，但我预计海南岛将在未来几年逐步扩大。既然新政策已经出台，目前的市场形势正在好转。我相信从2020年到2022年，房地产会有增长，尤其是海南岛，毛利率也会相应增加。但是现在30%的毛利率已经不错了。

问:今年上半年，工业城镇约占征地方式的42%。这种征地方式和多种经营有一定的联系吗？目前，虽然多元化业务的收入有所增加，但总体收入所占比重相对较低。管理层提到可以投资30%。在收入不能贡献太多的情况下，多元化经营是否也有一定的能力反馈主要房地产行业的竞争力？此外，上半年的主要融资活动集中在内债和外债，而内地融资环境紧张，下半年的主要融资工具是什么？会根据市场情况进行调整吗？

王海洋:关于工业城镇和多种经营的关系，为什么敏捷能成为一个工业城镇？事实上，它与多元化有关。因为我们的房地产还将把现有的八大产业资源引入工业城镇，如教育、高雅生活和商业。此外，由房地产打造的工业城镇主要集中在三个领域:文化旅游、体育和医疗保健，这些都是敏捷开发的延续。敏捷已经做文化旅游很多年了，积累了一些经验。

我们还在文化旅游产业镇发布了新的IP“Lohas World”，这也是一个产业升级。工业城镇是未来土地征用和房地产开发的方向，也是一个起点，因此它与我们的多元化并不矛盾，并能形成相互支持。

至于工业城镇，我们要求结合我们的优势，其次，整合一些工业资源，把这个工业城镇建设好。

潘志勇:我们集团今年到期的债务是383亿，其中219亿是上半年的，已经全部还清了。下半年，将有约164亿元。我们现在谈论的是如何安排这164亿元，这基本上是债务融资。目前，国家的货币政策确实很严格，我们将选择合适的工具来完成债务融资。我们可以使用二三十种融资工具。

目前，金融机构对敏捷集团的信贷额度是1600亿，我们还有858亿没有用。空非常大。下一步，我们在中国的债务将达到139亿英镑，在香港大约为24亿英镑。我们将采取两种方式:在中国，我们将主要使用双边贷款，包括发展贷款和M&A贷款。在香港，再融资是主要方法。我们将向银行借钱，并在适当的时候发行一些债务，这也是可以考虑的。

现在，国家仍然支持这些政策，应该说在这方面已经作了充分的安排。这方面对敏捷有一些影响，但是没有想象的那么大。请放心。

问题:毛利率大幅下降。下降已经见底了吗？深圳成为第一个示范区对大湾区来说是有利的，但是我们能不能多谈谈敏捷集团本身的好处？此外，敏捷能实现今年的年度销售目标吗？

潘志勇:关于毛利。首先，可以肯定的是，由于明显的原因，我们今年上半年的毛利下降了。

首先，确认的高毛利收入较少。具体来说，海南岛项目的毛利率为58%，占去年同期收入的40%，占今年的4.3%，比去年同期下降了近10倍。去年同期，收入为90亿英镑，但今年只有10亿英镑。去年同期毛利贡献了66亿英镑，但今年只有6亿英镑。因此，高毛利项目收入的急剧下降导致了高毛利的变化。

二是由于同期土地成本和建设成本增加，非海南板块去年同期成本为7500元/m2，今年由于各种原因成本为8960元/m2，增长17%。当然，这不是主要问题。主要问题是海南岛的认可收入较少，导致整体毛利较低。

如果海南岛的政策不改变，敏捷将面临一个问题。然而，我很高兴地看到，从去年4月到今年6月30日，经过了一年多的时间，我实际上认为我们已经吸收了对敏捷的不利影响。现在我们的毛利率是30.3%，在目前的环境下达到30%是一个不错的数字。

此外，我们有信心在未来实现30%以上，原因有二。首先，非住宅行业的毛利率达到40%，高雅生活行业达到34%，环保行业超过50%，接近60%，这将更好地提高我们的整体毛利率水平。

第二，新收购的土地大约是毛利率的30%。如果低于30%，我们基本上不要。

那么，为什么你说未来高于30%？主要从这两个方面。我不敢说毛利润已经见底或到此为止，但至少可以控制在30%，这对敏捷来说应该不是什么大问题。

陈卓林:深圳作为一个先锋地区，对敏捷来说肯定是非常好的。雅居乐在中山有400多万平方米的土地储备，在惠州有400多万平方米的土地储备，接近1000亿元的总价值。

惠州离深圳很近，因为深圳土地少。至于中山，2023年深华通道开通后，深圳机场到中山大约需要18公里，未来可以覆盖整个大湾区。当然，这对香港更有利。所谓“9+2”，对香港来说是一个非常突出的优势。

谈到今年的表现，我们不想改变。我们希望它能达到1130亿元。我认为会很好，这取决于当前的经济和市场状况。

问:管理层提到雅居乐在大湾区的土地储备集中在中山和惠州。过去，敏捷在广州有很多项目和土地。最近，它基本上没有看到敏捷在广州取得土地或有新的项目。你对增加广州的土地有什么考虑吗？今年上半年，广州的旧改革是一种流行的获得土地的方式。敏捷在这方面有什么项目要谈或打算做吗？第二，公司同期利润超过50亿，其中20亿来自出售惠州的项目。如果不包括这个项目，房地产销售利润将比去年同期下降。原因是什么？

王海洋:关于大湾区的土地收购问题，敏捷在大湾区长大，特别关注大湾区。在中山和惠州，我们的土地储备比较大，而且一直在继续，因为我们很多年前就在中山和惠州收购了土地，到现在价值很高。

我们非常重视广州，但目前广州的土地供应不足。然而，我们对广州的土地绝对非常执着。我们现在正通过旧的改革、工业和其他手段前进，但其中一些还处于早期阶段，现在这块土地还没有最终着陆。

我市新增土地储备超过1000亿元，其中50%以上在广州。因此，无论是广州还是其他“9+2”城市，我们都会在后期以多种方式收购土地。

潘志勇:我们的净利润有所增加，但不包括其他收入，增幅并不大。

首先，可以理解的是，传统概念中的房地产利润由于毛利率而下降。第二，在其他收入方面，我们受益于一两个项目的待遇，取得了比较好的收入。

比如去年下半年，我们引进合作伙伴在惠阳合作，后来在武汉有一个常凯项目，带来了更好的现金流和利润。

我们如何看待这个问题？将来会有吗？我认为首先，这是一种非常正常的商业行为。我们做生意买卖是很正常的。关键是要做一个好的账户，是由我们自己持有还是找一个伙伴来做或者处理掉它。我们根据商业原则处理它。

事实上，在处理这两个项目时，我们也有前几年的经验。我们过去在海南通过增发和引进战略股东进行合作开发，取得了较好的效果，这是可以看到的。

您想继续吗？我认为还是利益最大化，从集团和股东利益最大化的角度来看。如果项目合作比自己做好，我们不介意寻求合作。我认为这也符合股东和公司的要求，如果现金可以提前归还，利润可以提前进来。

对于我们刚才提到的几个项目，如果我们自己做，最好是五年后拿回利润，而不是现在通过引入合作伙伴来处理，立即增加16亿现金。因此，上半年我们买了28块地，增加了900亿元。

当当和惠阳的项目，合伙人对应的300，000，000，000股，损失价值9，000，000，000元，所以我认为这是一个很正常的行为，我们会考虑任何对企业和股东有利的事情。

问:去年你告诉我们，你希望今年多元化经营的收入占整个公司的1-20%，三至五年内占30-50%。你还坚持这个短期和中期目标吗？

陈卓林:多元化发展战略没有改变。上半年有9%的增长，预计下半年会更多，约占15%。我以前说10%到20%，但现在我可能取中间值。

正如我刚才所说，估计每年的增长率将占整个集团收入或利润的10%左右。我希望四年后，从2022年到2023年，我希望收入、利润(和房地产业务)将是50-50。

问:在敏捷宣布与力士合作汽车基地项目之前，双方的具体分工是什么？恒大、宝能等企业都涉足汽车生产。你怎么想呢?

潘志勇:关于离石世纪的合作，我们基于对新能源汽车未来发展的期望而达成一致。

第二，我们对世纪本身的资源和能力更加乐观，因此我们在资本和股权层面进行合作。在这个过程中，我们也在寻找更多方面的合作，但我们绝对不做汽车，我们只做我们擅长的事情。

在下一步，我们不排除当产品落地时，我们会提供一些相关的配套服务，例如在工业园区和工业园区的建设方面提供配套服务，这是我们的基本看法。敏捷不制造汽车。至于其他同行做什么，我认为每个企业和集团都有自己的发展战略和定位。他们做的并不意味着我们做了。我们希望每个人都能成功。