一梦18年！“东方迪拜” 凤凰岛岛主梦碎 48亿清仓走人

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五栋流线型的帆船风格建筑，超星级酒店体验和人造梦幻度假岛。在海南楼市火爆的时代，16万平方米的房价一度被视为当地旅游业和投资的双重里程碑。

如今，这个被称为“东方迪拜”的三亚凤凰岛项目，在经历了20个月的房地产市场降温、环境核查、停建整改后，终于走上了折价拍卖之路。

豪华凤凰岛包装出售

实际控制人48亿清算项目

日前，北京产权交易所发布的转让公告显示，三亚凤凰岛投资集团将以40.37亿元的对价转让公司100%的股权，并持有三亚凤凰岛国际邮轮港口公司45%的股权，其核心资产为三亚凤凰岛项目。

同时，储备价格为7.64亿元的三亚宇晟投资有限公司与凤凰岛邮轮港捆绑，宇晟投资还持有凤凰岛邮轮港10%的股权。

这也意味着三亚凤凰岛项目55%的股权将打包出售，总底价为48.01亿元。

三亚凤凰岛作为海南最著名的标志性建筑，在建设之初就被视为迪拜的地标。据公开信息，位于三亚南海岸的凤凰岛，是一个从海礁板块中挖掘出来的人工岛，位于三亚湾度假区“阳光海岸”的核心。

凤凰岛全长1250米，宽约350米。占地面积547.5亩(36.5万平方米)，规划总建筑面积48万平方米。两个岛屿的474，000平方米通过整个海滩与一期岛相连。它是海南最著名的人工岛，也是海南人工岛的鼻祖。在国内各大旅游平台上，凤凰岛项目被誉为“三亚的奢华天堂”和“迪拜的梦幻岛”。

据官方介绍，凤凰岛的建设目标是依托邮轮产业，打造集邮轮主题休闲港、丝绸之路自由贸易区、海洋亲水旅游湾、健康度假区、文化演艺娱乐岛等五大主题为一体的高端旅游度假综合体，成为邮轮之都、港城、梦幻之岛。

如今，这座豪华地标已经被推到了拍卖平台上，而被称为“奢华体验”的凤凰岛(Phoenix Island)却半途而废，许多项目始终处于暂停状态。

根据上述拍卖信息，在凤凰岛一期建设项目中，除了邮轮码头和5家健康度假公寓酒店(含物业酒店)外，国际游艇俱乐部、奥林匹克广场、商业街等商业和旅游项目尚未建成；二期填海工程已经完成，填海面积约49公顷。填海工程完成后，已形成总土地面积498，610平方米(约748英亩)。

根据转让方信息，股权转让方包括海口圣丰热带农业植物园发展有限公司、新疆大正鲍彤创业投资有限公司、海南兆丰智能科技有限公司、曾宪云和蔡芳。其中，海口圣丰占48.5%，新疆大正占20%，海南兆丰占10%，曾宪云占20%，蔡芳占1.5%。

根据天空调查信息，根据凤凰岛投资集团的股权渗透图，曾宪云是海口圣丰和新疆大正背后的实际控制人，曾宪云是凤凰岛项目和被转让的凤凰岛投资集团的最终控制人。

房价已经降到每平方米16万英镑

狂热过后，投资者深陷困境

早在2002年，凤凰岛的投资建设路线规划就已经形成，海南的人工岛填筑探索也由此项目开始。经过十多年的投资建设，凤凰岛的投资建设已经形成规模，其超星级酒店、国际健康度假区等规划被视为三亚高端旅游的标志。

凤凰岛也被授予“东方迪拜”的称号，因为它汇聚了许多高端项目。根据当时的设想，总投资应达到100亿元，计划在2015年完成。

继凤凰岛之后，海南岛也进入了填岛大跃进的时代，7万多亩的海域和10多个人工岛屿建在地面上。

2010年，国务院批准了海南建设“国际旅游岛”的计划。市场资本对海南的旅游投资充满了想象/0/房，已经有了一定规模的项目开发的凤凰岛，也在这个房地产市场的东风中一飞冲天。

在海南房地产市场的疯狂阶段，凤凰岛项目的价格一度受到投机的冲击。据媒体报道，2010年1月11日，凤凰岛公寓开业，一天内700套公寓“亮起来”。从2010年到2011年，凤凰岛的最高房价达到了16万元/平方米。

然而，随着房地产市场的狂热消退，凤凰岛的新房价格也迅速下跌。据悉，目前凤凰岛酒店式公寓的销售价格基本保持在平均7万元左右，最低的甚至达到了5.5万元的底价，但大部分房子都没有出售。

这意味着，曾在高位接管市场的投资者，在这一波投机热潮中，坚定地选择了被称为“投资天堂”的凤凰岛项目。

如今，除了许多项目处于暂停销售状态外，凤凰岛现有项目的运营压力也很大。根据上述公告，截至今年6月30日，邮轮港口公司的计息负债总额超过104.52亿元；同时，西藏信托诉邮轮港口公司贷款合同纠纷案，贷款本金32亿元，目前仍在法院受理过程中；三亚凤凰岛投资集团负债总额为4.52亿元。

从房地产项目的“第二缕阳光”、天价的房价记录，到低价、项目停工、高负债和诉讼，三亚凤凰岛项目从辉煌走向衰落，似乎见证了投资填岛后商业模式的彻底转换和楼市投机的狂热。

凤凰岛项目转让了两次

该公司的估值在五年内缩水了逾23亿英镑

值得注意的是，这不是凤凰岛项目的第一次拍卖记录。

2006年10月，三亚凤凰岛项目主体工程竣工后，浙江国投投入巨资，成为三亚中成国际最大股东。2007年，三亚亚众成国际更名为三亚凤凰岛发展，三亚凤凰岛发展是三亚凤凰岛国际邮轮港的100%控股公司。

2014年，凤凰岛价格暴跌，浙江也面临融资紧缩的压力，不得不大量出售凤凰岛项目。

2014年3月，浙江国投以10亿元的价格将其在三亚邮轮港45%的股份出售给中国交通建设有限公司，之后三亚邮轮港还将三亚凤凰岛开发和凤凰岛房地产的全部股份收入囊中，交易总额约为49.62亿元。

当时，这一近50亿元的投资交易也被视为“积极发展混合所有制经济”的成功范例。

美好的时光没有持续多久。赢得凤凰岛项目的中国交通建设有限公司并没有从底部购买廉价资产。相反，在过去的五年里，凤凰岛经历了停工整顿的风暴，使投资持续亏损。

2017年底，中央环境保护局命名凤凰岛填海工程，以国际客运港和邮轮港的名义获得海域使用权，但主要用于房地产和酒店开发。由于填海造岛引起的水流变化，三亚湾西部海岸线被侵蚀。

2018年，环境风暴在海南爆发，凤凰岛像其他填海工程一样被关闭。据悉，凤凰岛项目因违法建设被监管，不得不接受暂停建设和经营，还需要赔偿3700多万元的生态补偿资金。

因环境核查而完全搁浅的凤凰岛项目，也给投资方中国交通建设造成了巨大损失。根据中国交通建设2018年年报，三亚邮轮港已于2018年底耗尽投资余额，今年的半年报将不再披露期初余额和期末余额。

从此次交易来看，与之前的交易相比，三亚邮轮港的估值实际上大幅缩水。

2014年，中国交通建设取得45%的股份，出资额仍为49.62亿元。目前，凤凰岛投资和宇晟投资的底价为48亿元，总股本为55%。根据这一计算，三亚邮轮港的股权缩水超过23亿元。

房地产大亨朱熹小讲师

凤凰岛的传说结束了

无论是五年前的经典交易，还是今天的低调出售，这座被视为旅游和投资双重里程碑的凤凰岛项目，都离不开其最初的投资者和实际控制者曾宪云。

他在凤凰岛项目上花了十多年时间，在股权交易中赚了很多钱。曾原宪，64岁，曾被称为“凤凰岛的主人”。现在，这个项目又被放到了拍卖平台上，市场的目光又一次聚焦在这个海南知名的房地产商人身上。

曾宪云自己的创业经历始终保留着过去几年创业者奋斗的印记。早年，曾宪云在他出生的湖北省竹溪市当一名当地教师。1993年，曾宪云出山在海南创业。

随后，曾宪云先后成为海口金阳实业和海南任天房地产公司。经过几年的资本积累，曾宪云成立了一家人造可降解塑料公司，开始建造自己的商业大楼。

2001年，曾宪云以天人之都的身份正式进入资本市场，吃掉了罗牛山30%的海口美食。当时，市场认为曾宪云会利用借壳上市融资。然而，随着凤凰岛项目的出现，曾宪云放弃了上市之路。

2002年，曾宪云以700万元收购三亚中成国际，更名为三亚凤凰岛开发有限公司，主要经营和开发凤凰岛项目。从那时起，曾宪云开始梦想建立自己的凤凰岛“岛主”。

据公开信息，曾宪云与三亚市政府签署的投资合同包括国际邮轮港、一个国际会议中心(七星级酒店)、五个国际健康度假中心、商务别墅俱乐部、国际游艇俱乐部、奥林匹克广场公园和海上热带风情街等七个投资项目，总投资超过50亿元。

曾宪云接手凤凰岛项目后，建设速度迅速加快。2006年，码头、联检楼、跨海大桥等主体工程竣工，凤凰岛国际邮轮港开始尝试邮轮码头。

由于专注于建设凤凰岛，曾宪云成了海南当地的“风云人物”。据报道，他的名字在海南也广为人知。三亚凤凰岛创始人曾宪云荣获海南十大最具影响力经济人物、海南国际旅游岛十大经济领袖等荣誉。

只是在经历了房地产市场的降温和环保认证的风暴后，这个曾经奢华的项目的价值直线下降，这也让曾宪云18岁的凤凰岛业主彻底醒悟。

然而，谁将接管凤凰岛项目仍不得而知，该项目即将出售其股份。