房地产开发投资增速连续4个月下降 专家预测“金九银十”难现

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中国金融网9月17日电(记者李高)国家统计局16日公布了8月份全国经济运行数据。今年前8个月，全国房地产开发投资84589亿元，同比增长10.5%，1-7月增速回落0.1个百分点。房地产开发投资增速连续四个月下降；同时，前八个月商品房销售面积为101849万平方米，销售额为95373亿元。

业内专家告诉中国网银，在过度监管和增持的影响下，全国土地市场明显降温，2019年不会出现“金九银十”。

住房企业的投资步伐可能会放缓

统计局16日的统计数据显示，房地产开发投资增速连续四个月下降。其中，住宅投资62187亿元，同比增长14.9%，增速下降0.2个百分点；住房投资占房地产开发投资的73.5%。

易居研究院智库中心研究主任严跃进对中国网银表示，10.5%的同比增速与市场预期一致，即增速继续收窄。主要受库存、资本和预期等因素的影响，房企需要关注去库存化，在发展投资方面应该相对保守；此外，房企需要警惕资金压力，所以他们会倾向于保守；在预期方面，目前房地产企业认为后续市场可能降温，投资自然会放缓。

住房研究院首席分析师张博指出，目前房地产开发投资的基本面没有大的变化，但在住房融资的持续压力下，投资降温的分化仍在继续，东部和东北地区的投资降温明显。1-8月份的投资增长率分别比1-7月份低0.4和1.3个百分点，这也表明不同地区的房企投资战略调整正在加快。

监管和升级融资继续收紧

根据房地产研究机构的数据，2019年1-8月，全国房地产调控政策达到367次，同比增长17%，累计次数创下房地产调控新纪录。与此同时，地方房地产市场政策的力度也在历史上名列前茅。专家预测，下半年，全国楼市仍将是双向调控，房价稳定的城市不排除宽松政策，但只要涨幅明显，房地产调控肯定会过重。

统计局的统计数据显示，今年前8个月，全国房地产开发企业征地面积为1.2236亿平方米，同比下降25.6%，降幅比1-7月缩小3.8个百分点；土地交易价格为6374亿元，同比下降22.0%，降幅缩小5.6个百分点。

中原地产首席分析师张大伟表示，根据房企资金到位情况，前8个月资金到位113724亿元，同比增长6.6%，1-7月增速下降0.4个百分点。其中，国内贷款17322亿元，增长9.8%；利用外资81亿元，同比增长1.3倍；自筹资金36036亿元，增长3.1%；存贷款38377亿元，增长8.3%；个人住房抵押贷款17449亿元，增长11.8%。

张大伟表示，房地产市场必须稳定，而稳定房地产最重要的是防范金融风险。因此，近几个月来，各种房地产融资政策得到了规范和收紧。

《金色九月和银色10》很难出现

根据中介机构的监测数据，今年中秋节首日，北京、上海、广州和深圳这四个热点城市的住房网签约数量与2018年同期相比，都有不同程度的下降。根据张大伟的分析，从全国来看，房价上涨的城市仍占据主流，但市场已显示出逐步稳定的迹象。在实行严格控制政策的城市，如北京、上海、深圳、杭州、南京和合肥，房价可能面临下跌趋势。

“从市场的角度来看，自2017年以来，大多数热门城市的房地产市场已经完全受到价格限制。在这种情况下，房地产市场没有旺季，市场更关心的是限价政策的严格性。2019年9月，由于即将到来的国庆等因素，一些热点项目的开盘可能会推迟，这也降低了市场热度。”张大伟说。

此外，热点城市又一次进入了无止境销售的时代，除了相对活跃的深圳，包括北京、上海、杭州、南京、温州、福州等市场，除了少数急需的热点项目外，去肥率迅速下降。“总体而言，政策，尤其是信贷政策，将在2019年9月至10月期间影响市场。如果9月20日的lpr没有下降，那么市场可能会继续降温。”张大伟说。

根据中原地产研究中心的统计，全国土地市场在9月的前10天大幅下跌。根据积累的数据，当月有50块土地超过5亿元，这50块土地的平均保险费率仅为7%。在这51块土地中，多达20块土地以底价出售，占40%，创下了今年的新纪录。只有19块土地的保险费率超过10%，只有2块土地的保险费率超过50%。对此，张大伟预测，全国土地市场整体降温现象已经明显出现，2019年不会出现“金九银十”。