叶檀财经：万亿利好无用！楼市 彻底熄火？！

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RRR降息9000亿元是有利的，市场欢欣鼓舞！

9月9日，全世界都认为a股会过时，会越涨越低。我们没想到a股这次不会像往常一样上涨，而是越涨越低！

9月10日，调整出乎意料地到来，但股指仅微跌0.12%，外资依然来势凶猛，北行资本连续第九天流入。

俗话说，RRR全面降息后，股市的“金九”就会实现。房地产市场怎么样？

资本很难进入，房地产市场很难升温，金九也很难。

9月9日，据《证券时报》旗下信托的百老汇报道，房地产信托在7月份全面收紧后，8月份权力逐渐显现，房地产信托规模几乎减半！

数据显示，8月份，房地产信托共筹资402.68亿元，同比下降45.37%，环比下降37.83%。

2019年7月，《中国证券报》报道称，许多省市银监局要求辖区内的信托公司确保2019年第三季度末的房地产信托业务余额与2019年6月末相比零增长。

根据8月份房地产信托的走势，我们不能排除为了达到标准(零增长)，房地产信托会进一步由冷变冷，由冷变冷！

所有这些都在上升，而房地产市场正在独自下跌！一切都在下降，而房地产市场正在独自上升！

RRR全面降息是有利的，长期利率正在迅速下降。

以央行最重要的市场利率之一shibor为例，在RRR降息后，9个月和1年期利率迅速下降。

9000亿元已经下调，长期利率已经下调。如今，资金的多少可以用“价格涨跌”来形容。

总的来说，市场趋于宽松，房地产市场的资金也不寻常。相反，利率不是下降而是上升，而成交量不是上升而是下降。

首先看价格(利率):

根据荣360的数据，2019年8月，全国房贷利率连续三年上涨！8月份，首套住房抵押贷款利率涨幅超过7月份，为今年以来最高！

就具体城市而言，在荣360监测的主要城市中，17个城市的抵押贷款利率上升了，16个城市保持不变，只有3个城市下降了！

9月5日，招商银行深圳分行率先推出了与低利率挂钩的抵押贷款利率(央行新的降息工具)。

结果表明，第一套房和第二套房的利率分别比原抵押贷款利率提高了0.005%和0.06%。

根据央行副行长8月20日的声明，在新机制(lpr降息)下，抵押贷款利率不会下降。

在未来，即使市场通过低利率降低利率，抵押贷款利率也可能稳定或上升。

事实上，说白了，当其他人都下跌时，抵押贷款利率就上升了。

除了按揭利率，房地产市场的另一个重要参与者房地产企业的融资成本也在上升！

根据世界银行的最新数据，截至2019年8月，无论背景和构成，无论是中央企业、地方国有企业还是民营企业，只要是房地产企业，发行债券的融资成本都在上升。

国内债券发行方面，民营房地产企业债券发行率接近7%；

在国外发行债券时，私人住房企业的利率接近10%！

此前，叶檀财经写了很多文章，通过各种渠道控制房企融资，结果很明显:为了争夺日益稀缺的资金，只有积极加息。

这本质上是一样的，为了快速提取资金和降低房价。

随着债券发行利率的上升，信托融资变得越来越困难，银行开发贷款要求控制在3月底的水平，因此房企的融资成本几乎完全与市场融资脱节。

据嘉里数据显示，2019年上半年，174家上市房地产企业的融资成本达到三年来的新高，平均达到7.04%，比2018年高0.36%，比2017年高0.8%。

价格是数量的反应，利率越高，数量越差。

仍然是发行债券。尽管房地产公司努力提高利率和吸引资金，但结果显示发行债券的人越来越少。

据世界银行数据，2019年8月，房地产行业境内外债券发行规模合计837亿元，同比增长-14%，同比增长-8%。

我们应该知道，8月份环比负增长14%是由于7月份环比下降近一半而造成的。

同比下降-8%的结果是前两个季度超高债券发行水平透支后迅速下降的结果。

随着房地产开发贷款达到11万亿元，情况可能更加悲观。

据机构统计，房地产开发贷款增速下降很快。从目前的发展趋势来看，2014年的寒冬很可能会经历楼市的增速。

几天前，我曾经写过“利润突然减少的空！房地产市场迎来了万亿美元的重大考验！”，其中明确表示:

中国的例行会议宣布，特别债务将不会用于土地储备和房地产相关领域在未来。

过去，70%的特殊债务(2019年为65%)用于土地储备和棚改。一旦这部分资金不能帮助摆脱改革，对于依赖摆脱改革的三、四级房地产市场来说，这无疑将是空的一大好处。

事实上，削减特别债务和削减工棚改革是一个明确的信号，今年初工棚改革计划将减半。然而，许多人仍然抱有幻想，认为他们可能只是说说而已，不会落到实处。

除特殊债务外，2014年创建的专门用于工棚改革的psl(抵押补充贷款)自2019年3月起暂停。

在第二季度的货币政策报告中，央行还明确告诉大家，2019年上半年，政策性银行和开发银行的住房抵押贷款补充贷款(PSL)净额为1335亿元，其中第二季度的净回收为279亿元。

7月份，央行公布的数据显示，psl又恢复了103亿元，8月份恢复了104亿元。

psl今年累计回收486亿元。

根据过去的历史，自从psl创建以来，暂停它三个月是一种极端的情况。今年以来，它不仅连续五个月被暂停，而且还收回了近500亿元。

psl的创纪录表现意味着什么？

未来，楼市的趋势已经改变，楼市由棚变棚的趋势已经一去不复返了！

最后，假设RRR降息已经实现，降息仍然存在，但与房地产市场没有什么关系！

房地产市场正遭受挫折，前景似乎黯淡。众所周知，投资注重逆向思维，当大多数人犹豫、等待、犹豫的时候，就是投资机会出现的时候。

叶檀财经多次强调，在白银时代，投资逻辑发生了很大的变化，最好的从最好的中选出来，需要精耕细作，才能赚钱。

在白银时代，叶檀财经建立了一个强大的分析师团队，以克服困难，帮助每个人，消除虚假和保留真实，筛选真正值得投资的城市，避免可能成为大坑的城市。