谭浩俊：“金九”无金可言 “银十”能否走出银色

本篇文章2142字，读完约5分钟

根据国家统计局8月70日发布的最新房价数据，四个一线城市新建商品房销售价格环比上涨0.3%，与上月持平。31个二线城市新建商品房价格环比上涨0.5%，高于上月。回落0.2个百分点；35个三线城市新建商品房销售价格环比上涨0.7%。从二手房的情况来看，一线城市的二手房价格从7月到8月发生了变化，然后转为负增长。二线城市同比增长0.2%，增速比上个月收窄0.15个百分点；与上月相比，三线城市增长了0.34%，增长率下降了0.06个百分点。和上个月一样。

然而，中国社会科学院财政经济研究所住房大数据项目组2019年9月发布的《中国住房市场发展月度分析报告》显示，2019年8月，核心城市房价停止上涨，一线城市房价主要下跌，二线城市房价继续分化，四线城市房价由涨转跌。

从过去9月的房屋销售来看，“金九”并没有好转，甚至可以说根本没有黄金。尤其是在前几年很受欢迎的中秋节，全国房地产市场也整体持平。与2018年的小假期相比，营业额有不同程度的下降。根据九九坊的背景监测数据，9月初北京二手房网平均价格为252，105元/平方米，比上个月略有下降0.23%。虽然总体下降幅度不大，但价格宽松的地区明显扩大了。在旅游市场非常受欢迎的国庆假期，从房地产市场的观察来看似乎很平静，有一种强烈的观望气氛。

这也意味着“金九银十”的第一仗“金九”已经失败。即使开发企业采取了一些促销措施，也未能激发居民购房的动机，而是度过了一个非常沉闷的9月，这本来可以让开发商迅速抽回资金。10月份的局势已经成为各方关注的焦点。真的很难预测是保持“金九”的低迷还是显示一点“银十”。

我们必须注意的现实是，在调控不放松的情况下，“不以房地产作为短期刺激经济的手段”的要求明确提出，这将意味着房价将继续被挤压，很多开发企业可能真的要被挤压，资金链随时可能出现问题。换句话说，要确保资金链没有问题，唯一的办法就是加快出售房屋和提取资金。如果你想卖房子，根据目前的市场供求情况和居民的购房意愿，如果你不降价，绝对没有出路。此外，降价不是象征性的，而是真实的，所以你应该降低居民买房的冲动。至少，他们应该能够消除一些观望情绪。

那么，开发企业将如何面对可能带来些许希望的“银十”？在总结出“金九”是平的，没有钱可言的基础上，10月份的房屋销售能不能靠降价来带动，让“银十”有所好转？最好有一些颜色，可以帮助开发企业提取资金。

我们应该知道，调控并不是要“调节”市场，使其不景气，使开发企业走向死亡，减轻居民购房的欲望，而是要“调节”房价，使其稳定，使房价不会继续朝着脱离居民购买力的方向上涨，通过房价的稳步下降，将房价中的一些水分挤出去，使居民购房的难度降低。至少，不要让那些根本买不起房子的居民因为害怕房价上涨而透支他们的未来、幸福和正常的家庭生活。不幸的是，开发企业没有意识到这一点，他们继续推高房价，等待政策放松。显然，这一次它完全算错了，低估了中央政府调控房地产市场的决心。

事实是，尽管经济仍然面临巨大的下行压力，特别是外部经济环境仍然非常复杂，存在许多不确定因素。在正常情况下，应该通过振兴房地产来刺激经济增长。但是，不要忘记，中国经济正在从高速增长向高质量发展转变，中央政府不会因为一时的需要而重新走房地产拉动经济增长的道路，而是会充分发挥中国经济的强大弹性，坚定不移地推进高质量的发展道路。“不把房地产作为刺激经济的短期手段”是一个强烈的信号，不仅对开发商如此，对地方政府也是如此，对所有希望依靠房地产刺激经济增长的人也是如此。因此，房价没有继续上涨的基础，也就不再给房价上涨提供内在的动力和要素。死酒吧价格，只有死路一条。

从8月份房价的变化、9月份“金九”的缺席以及相对冷清的国庆假期来看，实际上已经进入了开发企业和购房者博弈的关键时刻。目前的政策和市场显然不会让开发商受益。即使地方政府愿意帮助开发商，他们也无法为开发企业提供支持。最好的结果是，开发企业做出让步，通过降价拉动“银十”，通过降价抽回资金，防止企业资金链因降价而断裂。因为，绝大多数开发企业已经失去了房价的资本，购房者不会轻易买房而不降低房价。“银十”只能靠降价来推动，比如促销，这样不会有好的效果，而且会像“金九”一样沉闷，甚至更加沉闷。

相关机构的调查也显示，超过80%的居民认为空房价仍在下跌，所以他们都选择观望开发商的做法。如果价格不降低，观望情绪将继续保持，开发企业的房屋所有权成本将越来越高，财务压力将越来越大，空的利润空间将越来越小。与其把利润花在时间成本上，还不如把它们给买家，以达到双赢的目的。

从开发企业目前的表现来看，可以预测，10月可能是开发企业降价的月份，也是开发企业借助“银十”提现的时候。需要注意的是，价格会降低到什么水平，买家能否接受。因为，就目前的房价而言，绝对没有继续上涨的出路，也没有空的空间。降价是有规模的，既不能大幅降价，也不能小幅降价。大幅下跌是有风险的，会降低买家将价格降得过高的愿望，但不利于市场稳定。小幅下跌不符合买家的心理。因此，选择降价幅度是对开发企业的严峻考验。但总的来说，“银十”的颜色会比“金九”的颜色高，很可能会有一个真正的“银十”。关键在于开发企业是否有降价的诚意。