北京物业费拟市场调价

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11月25日，《北京市物业管理条例(草案)》提交第十五届市人大常委会第十六次会议审议。市司法局局长李受市政府委托作出解释。条例草案就备受关注的问题作出规定，例如物业费、行业委员会及泊车位等。

物业费取决于市场调整后的价格

至于住宅物业收费的标准，条例草案清楚订明物业服务收费须由市场调节，业主和物业管理公司应及时协商和调整。同时，市住房和城乡建设行政主管部门要公布物业服务项目清单，明确服务标准和内容。行业协会将公布物业服务项目的成本信息和定价规则，以供协商物业服务费用时参考。

对拒不缴纳物业服务费的业主，物业管理人可以向人民法院提起诉讼。业主拒绝执行人民法院生效法律文书的，可以依法向业主发出限制消费令，并将其列入不可信赖的执行人名单。

至于发展商在前期推出的“旧物业”，条例草案建议前期物业服务合约的最长期限不得超过两年，具体期限须在前期物业服务合约中订明。期限届满前3个月，业主应当共同决定是否继续使用前期物业管理人。如果业主未能在期限届满后决定是否继续使用物业，前期物业管理人将继续提供服务，直至业主共同决定重新聘用物业管理人并签订新的物业服务合同生效。

此外，条例草案建议，如业主共同决定解雇物业经理，他们应在接获通知后30天内履行移交义务，并退出物业管理区域。原物业管理人不得以业主欠物业服务费为由拒绝办理交接，并不同意业主的共同决定，不得以任何理由阻挠、干涉或妨碍新物业管理人进入服务。在移交期间，原物业经理仍维持正常的物业秩序。

同时，新的物业管理人不得强行接管物业。拒不交出有关资料或者财务的，处以一万元以上十万元以下的罚款；拒不退出物业管理区域的，从规定时间届满后的次日起，每日处以10000元罚款。

首先提到成立物业管理委员会

李介绍说，针对社区实践中存在的“自治失灵”问题，该法案立足于为业主大会的成立、筹备和日常运作提供制度保障，并对申请成立业主大会的条件进行了调整。

条例草案规定业主大会由物业管理区域内的所有业主组成，代表和维护所有业主在物业管理活动中的合法权益。在一个物业管理区域内，专有部分占总建筑面积5%以上的业主、业主或施工单位中有5%以上可以申请成立业主大会。

业主可以通过会议确定或调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格；聘用、解聘物业管理人员或者不再接受事实服务；筹集、管理和使用专项维修资金；申请改建、重建建筑物及其附属设施；决定物业共用部分的运营模式，管理和使用物业共用部分的运营收入等共用资金。

业主大会结束后，选举产生由业主代表组成的行业委员会。李傅莹介绍，针对行业委员会运行中存在的权力界限不清、权责不平等、运行不规范、行政supervision/きだよ/0低、违法成本低等问题。该法案规定了以下几个方面:确保优秀候选人、增加备案制度、明确责任和增加禁止性条款。

谁能成为行业委员会的成员？条例草案建议，被列为不可信任的遗嘱执行人的业主、未能按时足额缴付物业服务费的业主，或欠下特别维修基金及其他须由业主分担的开支的业主，不得出任业主委员会成员。行业委员会成员的任期不得超过五年。

此外，行业委员会应当自选举之日起30日内，向当地街道办事处和乡镇政府申请备案管理规约、委员和候补委员名单以及业主大会议事规则。

对于一些未能成立业主大会的社区，条例草案设立了物业管理委员会，赋予其组织业主共同决定物业管理事宜的职能，为更广泛推行物业服务提供制度基础，并避免因居民缺乏自主管理意识及业主大会和行业委员会运作欠佳而导致业主行使权利不足的问题。

条例草案规定业主代表人数不得少于物业管理委员会成员人数的二分之一。在议事制度中，过半数成员和过半数业主代表应当出席物业管理委员会会议。会议结束后3日内，会议及某些事项应当在物业管理区域公示10个工作日。

住宅区的停车位优先供业主使用

条例草案亦清楚规管住宅区的泊车位管理，备受关注。建议物业管理区域内规划的停车泊位和车库应首先满足业主的需求。出售时，不得出售给物业管理区域业主以外的任何人。不出售或者不出售的，应当提供给该物业管理区域的业主使用。如果满足业主需求后仍有空，可按月临时出租给物业管理区域外的其他人。

如果你违反规定，向业主以外的其他人提供停车位和车库，你将被责令限期改正。如有非法出租收入，将被责令退还，并对每个非法出租的停车位处以5000元至1万元的罚款；拒绝更换的，每非法租用一个停车位，每月将被罚款2000元。

值得注意的是，条例草案还规定，业主应按规定投放生活垃圾，物业经理是负责管理生活垃圾分类、指导和监督业主和物业使用人对生活垃圾进行分类的人。物业管理人员不履行职责的，可以依照生活垃圾管理法律、法规的规定责令改正，并处以3000元以上3万元以下的罚款。